— Согласно исследованиям консультантов, заявленный объем ввода объектов light industrial зачастую существенно превышает фактический — вводится примерно половина из анонсированного показателя. Высокая стоимость, а зачастую и недоступность заемных средств, влияет на ритмичность финансирования стройки. Кроме того, девелоперы без опыта работы в сегменте могут допускать ошибки при оценке спроса, выборе концепции или локации, что приводит к появлению невостребованных проектов или долгостроев.
Также важно отметить, что клиенты стали более требовательными. Они все чаще обращают внимание на кастомизированные решения, благоустройство территории, качество среды, профессионализм управляющей компании, эстетику. В результате многие проекты так и не находят покупателя, поэтому их владельцы зачастую не вводят объекты в эксплуатацию или переносят сроки.

— Мы очень спокойно относимся к расчету средних показателей по стоимости продажи и ставкам аренды, поскольку цифры никогда не отражают реальную ситуацию. При текущем объеме рынка эти показатели демонстрируют высокую волатильность: выход большего объема новых проектов в удаленных локациях будет тянуть средний показатель вниз. Поэтому корректнее рассматривать коммерческие показатели применительно к конкретным локациям, в зависимости от местоположения, удаленности от МКАД, доступности трудовых ресурсов, конкуренции и т. д.
В целом мы ожидаем перехода рынка к стадии роста в 2027 году при условии смягчения денежно-кредитной политики и постепенного восстановления экономического роста. Тем не менее, сегодняшняя ситуация относительного замедления может сыграть на руку инвесторам. Сейчас наиболее благоприятное время для выхода в этот сегмент, поскольку можно приобрести объект на привлекательных условиях.

— Оба формата имеют свою аудиторию. Покупку, как правило, выбирают инвесторы, а также компании со стабильным бизнесом и долгосрочной стратегией развития. Для них собственное помещение — это возможность снизить зависимость от аренды и одновременно сформировать долгосрочный актив. Многие наши клиенты рассматривают такую недвижимость не только как площадку для ведения бизнеса, но и инструмент сохранения капитала, своеобразный «защитный актив».
Аренда востребована у компаний, которые не готовы к капитальным затратам на приобретение помещения, и тех, кто не может точно прогнозировать свое развитие и потребность в площадях с среднесрочной перспективе. Для таких клиентов аренда light industrial — это своего рода тест-драйв формата. Сегодня мы видим рост числа запросов на комбинированный продукт в виде аренды с правом последующего выкупа.

— Мы активно занимались привлечением инвесторов в сегмент последние полтора года и даже внедрили целый набор сервисов по управлению помещениями. В результате в прошлом году доля инвесторов в общем объеме спроса на light industrial выросла в 2,5 раза год к году. Однако у инвестиционного спроса есть ограничение в виде высокого порога входа. ЗПИФ — это решение для тех, кто не готов вкладываться в реальный актив. Это инструмент подойдет тем, кто не имеет достаточного объема средств, но хочет протестировать новый формат или диверсифицировать свой портфель.

«Лента» ведет переговоры о покупке сибирской продуктовой сети «Мария-Ра», объединяющей более 1,3 тыс. магазинов. Стоимость бизнеса оценивается в 40–60 млрд рублей. Сделка позволит «Ленте» расширить присутствие в Сибири и получить действующую торговую и логистическую инфраструктуру сети.

Сбербанк вновь выставил на продажу 11 корпусов бизнес-центра «Большевик» на Ленинградском проспекте общей площадью 32,7 тыс. кв. м, из которых 28,7 тыс. кв. м сдаются в аренду. Стоимость актива составляет 15,5 млрд рублей. В прошлом году объект предлагался за 11,55 млрд рублей, однако покупателя найти не удалось. Сейчас годовая выручка комплекса оценивается в 1,2 млрд рублей, чистый операционный доход — в 900 млн рублей.

Московский фонд реновации планирует построить многофункциональный комплекс на месте бывшего кинотеатра «Комсомолец» на Дмитровском шоссе. В состав проекта войдет общественно-деловой центр площадью 27,2 тыс. кв. м, а также жилой дом на 11,5 тыс. кв. м. Недвижимость планируется реализовать на коммерческом рынке.

На продажу вновь выставили 11 корпусов бизнес-центра «Большевик» на Ленинградском проспекте общей площадью 32,7 тыс. кв. м. Это уже четвертая попытка реализовать актив: предыдущие торги не состоялись из-за отсутствия заявок. Сейчас стоимость лота составляет 15,5 млрд рублей, при этом заполняемость бизнес-центра достигает 97%.

На улице Неверовского в Дорогомилово построят 15-этажный бизнес-центр «Цетлин» общей площадью более 33 тыс. кв. м. Офисы класса А займут порядка 20,5 тыс. кв. м, остальные площади отведут под магазины, кафе и зоны отдыха. Строительство планируется начать в 2026 году и завершить в 2028-м.

На месте ТЦ «Электроника на Пресне» построят многофункциональный комплекс общей площадью более 47,7 тыс. кв. м. Помимо жилья, в составе проекта предусмотрен бизнес-центр площадью порядка 11,2 тыс. кв. м. Застройщиком выступит Larus Capital, которая в ноябре 2023 года приобрела торговый центр у предпринимателя Василия Бойко-Великого.

— Выход на рынок Санкт-Петербурга — часть нашей стратегии масштабирования. Мы видим устойчивый спрос на сервисные офисы со стороны среднего и крупного бизнеса — целевой аудитории ASPACE.
В условиях нехватки свободных площадей и растущих ставок традиционная аренда требует огромных стартовых вложений. Из-за инфляции и удорожания строительства компании рискуют заморозить крупный капитал в ремонте, так и не уложившись в смету. На этом фоне сервисные офисы становятся эффективным инструментом оптимизации. Они позволяют перевести расходы из капитальных (CAPEX) в операционные (OPEX), разгрузить бюджет и сохранить ликвидность. К тому же бизнес получает возможность заехать в уже готовую инфраструктуру за пару недель, а не месяцев. Именно поэтому локальному рынку сейчас так необходим качественный сервисный продукт с современной отделкой, который позволит компаниям быстро решать операционные задачи и гибко управлять масштабом бизнеса.

— Первоначально мы рассматриваем открытие площадки в спекулятивном формате. Такой подход позволяет гибко реагировать на входящий спрос, диверсифицировать пул резидентов и оперативно адаптировать предложение под точечные запросы локального рынка.

— Безусловно. Экономика Санкт-Петербурга демонстрирует качественное развитие: растет объем крупного и среднего бизнеса компаний, меняются его требования к рабочей среде. Потребность в гибкой и технологичной офисной инфраструктуре здесь будет только увеличиваться, поэтому мы нацелены на дальнейшее расширение присутствия в регионе.

— Коммерческие условия в петербургском проекте будут конкурентоспособными для местного рынка, но объективно ниже московских. Уровень ставок в Санкт-Петербурге обусловлен локальными макроэкономическими факторами. Мы формируем ценообразование, которое релевантно текущему рыночному контексту региона, но при этом гарантирует высокий уровень сервиса и качества ASPACE. Это, в свою очередь, сделает наше предложение еще более привлекательным для клиентов.

Компания Pridex продала сеть сервисных офисов Multispace группе частных инвесторов. В сделку вошли четыре объекта общей площадью 18,2 тыс. кв. м в Москве и Санкт-Петербурге. После смены собственника сеть продолжит работу под брендом Multispace.

ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» под управлением УК «ВИМ Сбережения» приобрел у девелопера Parametr складской комплекс площадью 75,7 тыс. кв. м в промышленном парке «Кувекино» в Новой Москве.

На месте существующих офисно-складских и складских объектов планируется построить два общественно-деловых комплекса совокупной площадью более 120 тыс. кв. м. Первый проект площадью 70,3 тыс. кв. м появится на месте офисно-складского комплекса «Мостранскомплект», второй — площадью около 50 тыс. кв. м — на соседнем участке.