Я периодически даю своим клиентам отчет о текущей стоимости приобретенной недвижимости. Это касается, конечно, инвестиционных покупок. Это происходит или раз в квартал, или при существенном повышении цены застройщиком, или по требованию самого клиента. Сегодняшний кейс - отчет по прошествии полугода покупки студии в Mardi Aquapark Wellness Ressort. Сейчас уже стал известен бренд от ACCOR, под которым будет функционировать данный комплекс - Mercure. Так вот, студия была приобретена в апреле за $1500/м2, сейчас цена $1970/м2. Что соответствует условной доходности в 31%.
По всем вопросам:
@PanferovOne
+79189189901
#инвесткейс
#брендированнаянедвижимость
По всем вопросам:
@PanferovOne
+79189189901
#инвесткейс
#брендированнаянедвижимость
👀Разберем этот кейс с моего эфира по инвестициям в Северный Кипр более подробно.
Первоначальные вводные: площадь / цену покупки / дату покупки - июль 2022 / цену аналога у застройщика на февраль 2024 - на верхнем фото.
Допустим, что мы захотим продать этот объект в феврале 2024 года (в реальности клиент пока не продает). Мы должны добавить расходы на брокера при продаже 3% от цены, цену переуступки данной квартиры у застройщика - £3000. Мы никак не оформляли эту квартиру, имеем только договор с застройщиком, поэтому никаких налогов и доп платежей платить не собираемся. При этом, понимая, что будущий покупатель может купить такую же квартиру у застройщика, мы сделаем ему дисконт в 10% от цены аналога у застройщика.
Цифры финансовых показателей вы видите на втором фото. И они прямо скажем, отличные для текущих реалий:
IRR (годовая доходность) = 37,1%
ROI (общая доходность) = 69,3%
В дальнейшем, я покажу фин модели покупки недвижимости с использованием обоих источников дохода от недвижимости - и спекулятивного и арендного.
Я показал вам простейшую финансовую модель, которая показывает выгодно ли было вкладывать средства в этот инвест проект. Именно подобные фин модели я рассчитываю для каждого проекта, которые готовлю для вас в рамках моих Инвест Марафонов. Следите за анонсами.
#инвесткейс
Первоначальные вводные: площадь / цену покупки / дату покупки - июль 2022 / цену аналога у застройщика на февраль 2024 - на верхнем фото.
Допустим, что мы захотим продать этот объект в феврале 2024 года (в реальности клиент пока не продает). Мы должны добавить расходы на брокера при продаже 3% от цены, цену переуступки данной квартиры у застройщика - £3000. Мы никак не оформляли эту квартиру, имеем только договор с застройщиком, поэтому никаких налогов и доп платежей платить не собираемся. При этом, понимая, что будущий покупатель может купить такую же квартиру у застройщика, мы сделаем ему дисконт в 10% от цены аналога у застройщика.
Цифры финансовых показателей вы видите на втором фото. И они прямо скажем, отличные для текущих реалий:
IRR (годовая доходность) = 37,1%
ROI (общая доходность) = 69,3%
В дальнейшем, я покажу фин модели покупки недвижимости с использованием обоих источников дохода от недвижимости - и спекулятивного и арендного.
Я показал вам простейшую финансовую модель, которая показывает выгодно ли было вкладывать средства в этот инвест проект. Именно подобные фин модели я рассчитываю для каждого проекта, которые готовлю для вас в рамках моих Инвест Марафонов. Следите за анонсами.
#инвесткейс
⚡️Сегодня в разборе - очередной инвест кейс с моего эфира по Северному Кипру.
Входные данные: проект Caesar Palm Jumeirah / покупка в марте 2023 / студия 45м2 / цена покупки £90 000 / цена аналога на февраль 2024 - £125 814 / срок сдачи сентябрь 2025
В этом кейсе рассмотрим два варианта: продаем сейчас и продаем за три месяца до сдачи, т.е. в июне 2025 года. По первому варианту предположим дисконт в 10% от цены застройщика, хотя я и в этом случае сильно сомневаюсь в реализации этого объекта. Во втором случае, когда уже корпуса будут уже стоять (верим в соблюдение сроков застройщиком), у меня больше уверенности в продаже. При этом, заложим два допущения, что за следующий год проект подорожает на скромные 20% и мы сделаем дисконт уже 5% от цены застройщика. В обоих случаях добавляем расходы на брокера и за переуступку застройщику (реальная цифра у этого девелопера).
Итак фото с таблицей 1 - это продажа в феврале. Имеем следующие цифры:
IRR (годовая доходность) = 20,4%
ROI (общая доходность) = 18,7%
Обращаю внимание, что общая доходность ниже годовой, т.к. срок проекта 11 месяцев.
Второй вариант (фото 2) - продажа в июне 2025 года:
IRR (годовая доходность) = 20,1%
ROI (общая доходность) = 51,3%
И добавим для сравнения вариант, в котором цена от сегодняшнего дня выросла на 25%, а не на 20%. Это реально вполне, потому как пройдет не год, а почти полтора.
В этом варианте (фото 3):
IRR (годовая доходность) = 22,1%
ROI (общая доходность) = 57,7%
Выводы:
1 Все мои цифры сильно отличаются от цифр в слайде застройщика - это математические цифры прироста стоимости, не учитывающие вообще какие-либо расходы инвестора, возникающие при фиксации прибыли от проекта.
2 Самое главное - иметь первоначальный план инвестирования, с ключевыми цифрами входа и выхода из проекта. Т.е. если вы изначально планировали, что ежегодная доходность у вас должна быть в пределах 20%, то в нашем примере можно не ждать еще год, а выставлять на продажу и фиксировать прибыль. Если изначально ваш план по цифрам был выше, то остаемся и ждем. И в этом большая ошибка большого количества горе инвесторов, которые покупают что-то на хайпе, без плана и фин модели, а потом также хаотично продают.
Как раз об ошибках инвесторов и поговорим в ближайший четверг на эфире - снова изменение в расписании по неготовности партнера.
#инвесткейс
Входные данные: проект Caesar Palm Jumeirah / покупка в марте 2023 / студия 45м2 / цена покупки £90 000 / цена аналога на февраль 2024 - £125 814 / срок сдачи сентябрь 2025
В этом кейсе рассмотрим два варианта: продаем сейчас и продаем за три месяца до сдачи, т.е. в июне 2025 года. По первому варианту предположим дисконт в 10% от цены застройщика, хотя я и в этом случае сильно сомневаюсь в реализации этого объекта. Во втором случае, когда уже корпуса будут уже стоять (верим в соблюдение сроков застройщиком), у меня больше уверенности в продаже. При этом, заложим два допущения, что за следующий год проект подорожает на скромные 20% и мы сделаем дисконт уже 5% от цены застройщика. В обоих случаях добавляем расходы на брокера и за переуступку застройщику (реальная цифра у этого девелопера).
Итак фото с таблицей 1 - это продажа в феврале. Имеем следующие цифры:
IRR (годовая доходность) = 20,4%
ROI (общая доходность) = 18,7%
Обращаю внимание, что общая доходность ниже годовой, т.к. срок проекта 11 месяцев.
Второй вариант (фото 2) - продажа в июне 2025 года:
IRR (годовая доходность) = 20,1%
ROI (общая доходность) = 51,3%
И добавим для сравнения вариант, в котором цена от сегодняшнего дня выросла на 25%, а не на 20%. Это реально вполне, потому как пройдет не год, а почти полтора.
В этом варианте (фото 3):
IRR (годовая доходность) = 22,1%
ROI (общая доходность) = 57,7%
Выводы:
1 Все мои цифры сильно отличаются от цифр в слайде застройщика - это математические цифры прироста стоимости, не учитывающие вообще какие-либо расходы инвестора, возникающие при фиксации прибыли от проекта.
2 Самое главное - иметь первоначальный план инвестирования, с ключевыми цифрами входа и выхода из проекта. Т.е. если вы изначально планировали, что ежегодная доходность у вас должна быть в пределах 20%, то в нашем примере можно не ждать еще год, а выставлять на продажу и фиксировать прибыль. Если изначально ваш план по цифрам был выше, то остаемся и ждем. И в этом большая ошибка большого количества горе инвесторов, которые покупают что-то на хайпе, без плана и фин модели, а потом также хаотично продают.
Как раз об ошибках инвесторов и поговорим в ближайший четверг на эфире - снова изменение в расписании по неготовности партнера.
#инвесткейс