Цены на недвижимость упадут?
Сегодня
Перед закрытием инстаграм я успел провести опрос среди своих подписчиков, коих насчитывается 10 тысяч.

Вопрос был прост: "Цены на недвижимость упадут?"

Да или нет?

Ответ вы видите на скрине со страницы голосования.

60 процентов опрошенных ожидают снижение цен на недвижимость, а 40 процентов считают, что цены удержаться на прежнем уровне.

В данный момент рынок недвижимости "заморожен".

Так как на покупку квартиры на вторичном рынке ставки по ипотеке стали больше 20%, то желающих взять такую ипотеку резко поубавилось.

Многие горячие головы прочат ценам на рынке недвижимости обвал чуть ли не на 50 процентов вспоминая при этом события 2015 года.

Но, похоже, что те, кто пытается рассказать своим читателям, что в 2015 году цены на недвижимость упали, либо 7 лет назад еще ходили в школу, либо у них отшибло память.

Спешу сообщить, что события 2014-2015 годов действительно схожи с сегодняшними. Тогда в результате действий на территории все того же государства Центробанк РФ тоже в декабре 2014 года за две недели "забрал" ключевую ставку до небывалых высот.

Как видно из графика 16 декабря 2014 года ставка ЦБ была 17%, а 2 февраля 2015 года уже - 15%, а к 3 августа 2015 года упала до 11%.

ЦБ начал снижать ключевую ставку не смотря на то, что пакеты с санкциями продолжали поступать, боевые действия на территории ЛНР и ДНР велись в полный рост.

Наивысшая интенсивность боевых действий в районе Дебальцево длилась с 15 января 2015 года по 20 февраля 2015 года, т.е. чуть больше месяца.

К чему я веду эти разговоры.

Если согласиться с тем, что сегодняшние события являются тождественными событиям 2015 года, то мы можем ожидать снижение ключевой ставки до 17-18% к 10 апреля 2022 года, а спасительные для рынка вторичной недвижимости 12-13% должны произойти после майских праздников 10-12 мая.

В такой ситуации рынок недвижимости не пострадает и войдет в нормальную рабочую колею.

По произведенным мной опросам заемщики уже сегодня готовы брать ипотеку под 15-16% годовых. Стоит оговориться, что при этом они надеются, что в ближайший год-полтора смогут перекредитоваться по более низким ставкам.

В 2015 году количество сделок на вторичном рынке недвижимости сократилось на 25 процентов, а вот цены не упали. Смотрите график:

Это данные из моих аналитических архивов. Синий график - количество сделок, совершенных за соответствующий год на вторичном рынке Петербурга, розовый график - цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Петербурга.

На графике точно видно, как количество сделок упало в 2015 году, а цена не изменилась.

Следовательно, если ЦБ РФ будет изменять ключевую ставку в 2022 году теми же темпами, что и в 2015 году, то вторичный рынок недвижимости будет нормально работать.

Если Центробанк будет держать ключевую ставку выше 18% до середины лета, то тогда цены на вторичном рынке недвижимости начнут свои движения вниз.

На сколько могут упасть цены на вторичку?

Если ставка ЦБ РФ снизится до 13% к середине лета, то цены снизятся на 10-15%.

Это мои мысли.

Вы можете не согласиться. Пишите свои мысли в комментариях.

Взял интервью у представителя банка Открытие о дальнейшей судьбе ипотеки https://youtu.be/6vugyZoHt_0

Сделки с недвижимостью под угрозой.

Как сообщают коллеги-риэлторы, уже из Росреестра приходят отказы в регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Рушатся цепочки, в которых участвуют ЭТИ граждане.

Кто же такие ЭТИ граждане, которые требуют особого внимания?

РАЗЪЯСНЯЮ

С 02.03.22 г. введен особый порядок совершения сделок с недвижимым имуществом между резидентами и рядом иностранных лиц.

(Указ Президента от 01.03.2022 N 81)

В чем заключается особый порядок? Для совершения сделки в отношении недвижимости с иностранным лицом, связанным с недружественным государством (список прилагается в конце текста), надо получить разрешение Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

На какие виды сделок распространяется особый порядок? На сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество. То есть, это однозначно сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты в которых одна из сторон является иностранцем из недружественной страны. Также к сделкам, подпадающим под особый порядок можно отнести ДДУ, ЖСК и уступки, т.к. такие сделки также в итоге влекут за собой возникновение прав собственности на недвижимость.

На сделки найма/аренды особый порядок не распространяется.

Кто понимается под резидентами?

- граждане РФ (независимо от места их фактического нахождения);

- иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в РФ и имеющие вид на жительство в РФ;

- российские юридические лица.

Кто понимается под иностранным лицом, связанным с недружественным государством?

В первую очередь иностранные лица (физические и юридические), имеющие в недружественных странах:

- гражданство;
- место регистрации;
- место преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или место преимущественного извлечения ими прибыли.

А также лица независимо от места регистрации или ведения ими хозяйственной деятельности, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц (актуально для юридических лиц).

Как получить разрешение Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации?

Необходимо обратится с соответствующим заявлением в созданную специально для этих целей Подкомиссию, возглавляемую Министром финансов РФ.

Подпись физического лица на заявлении должна быть нотариально удостоверена.

P.S.
Таким образом, если ваш клиент, либо сторона по сделке с вашим клиентом, является гражданином недружественного государства, то сделку купли-продажи недвижимости можно будет совершить только с разрешения Правительственной комиссии.

Тоже относится к случаю, когда кто-то из сторон является иностранным гражданином «дружественного» государства, но имеет регистрацию на территории недружественного либо ведет в нем хозяйственную деятельность или получает прибыль.

Обращаем внимание, что если имущество оформлено на лицо, не подпадающее под действие указа, но находится в совместной собственности с лицом, подпадающим под его действие, то на сделку также надо получать разрешение либо «переводить» имущество в личную собственность лица, не подпадающее под действие указа (брачный договор, соглашение о разделе имущества).

В отношении российских граждан, имеющих второе гражданство недружественного государства либо вид на жительство в нем, на наш взгляд, вопрос неоднозначен (ждем разъяснения и практику).

В договоры, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество помимо прочих рекомендуется включать гарантии сторон в том, что они не являются гражданами с иностранных государств, перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022г.№430-р, и такие государства не являются местом их регистрации и/или ведения хозяйственной деятельности и/ или извлечения прибыли.

ПЕРЕЧЕНЬ ИНОСТРАННЫХ ГОСУДАРСТВ И ТЕРРИТОРИЙ, СОВЕРШАЮЩИХ В ОТНОШЕНИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, РОССИЙСКИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ НЕДРУЖЕСТВЕННЫЕ ДЕЙСТВИЯ

Австралия
Албания
Андорра
Великобритания (включая о. Джерси (коронное владение Британской короны) и подконтрольные заморские территории - о. Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар)
Государства - члены Европейского союза
Исландия
Канада
Лихтенштейн
Микронезия
Монако
Новая Зеландия
Норвегия
Республика Корея
Сан-Марино
Северная Македония
Сингапур
США
Тайвань (Китай)
Украина
Черногория.

1. Будьте бдительны
2. Про инвестии в недвижимость иностранных граждан можно забыть (будем надеяться только на время)

Динамика вторичного рынка недвижимости напрямую зависит от доступности кредитов.

Сегодняшние ставки в 20-24% по моим опросам и наблюдениям готовы принять не более 10% нуждающихся в ипотеке. И, в основном, под такой высокий процент максимально рассматриваемая сумма - 1 миллион рублей.

До конца апреля 2022 года не стоит ждать улучшений на рынке недвижимости.

Кредиты останутся такими же дорогими.

Именно 29 апреля 2022 года намечено следующее заседание ЦБ РФ по решению вопроса с ключевой ставкой.

Потом ЦБ будет решать вопрос по ключевой ставке 10 июня и 22 июля.

Аналитики крупных инвестиционных компаний и независимые экономические эксперты не ждут снижение ключевой ставки ЦБ в апреле. Считают, что это произойдёт в июле.

Если так, то рынок недвижимости действительно ждут нехорошие движения.

В Петербурге количество сделок на вторичке в целом по 2022 году может сократиться на 30-40%. И цены уйдут вниз, потому что те, кому нужны деньги сейчас, вынуждены будут умЕрить свои сегодняшние ценовые аппетиты.

Эпохальное решение правительства РФ!

Граждане России смогут совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества с нерезидентами.


17 марта 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций рассмотрела обращения физических лиц по сделкам с недвижимым имуществом. Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295, подкомиссия приняла решение:

Разрешить резидентам продавать недвижимое имущество нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия.
Разрешить резидентам покупку недвижимости у нерезидентов, связанных с государствами, совершающими недружественные действия. При этом денежные средства по таким сделкам должны будут зачислены на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95.
Разрешить резидентам заключение договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются с нерезидентами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия.
Принятые решения распространяются только на сделки, которые совершают физические лица.

Саму выписку прикрепил ниже 👇

vypiska_N_12.pdf

Ещё до начала известных событий в Украине в Финляндии резко выросло выросло число объектов недвижимости, купленных россиянами.

Они что-то знали?

В первые месяцы текущего года россияне активно покупали недвижимость в Финляндии.

По ситуации на конец февраля 2022 года, министерство обороны выдало разрешение на покупку объектов недвижимости 54 гражданам РФ.

Статистика показывает, что 8 из 10 покупателей проживают в Финляндии.

За весь прошлый год россиянам было выдано 217 разрешений на покупку недвижимости в Финляндии.

Если бы выдача разрешений продолжилась весь год такими же темпами, как и в начале года, их число могло бы вырасти на 50 % по сравнению с прошлым годом, однако в данный момент остаётся гадать сколько их будет по итогам 2022 года из-за начала всем известных событий.

С 1 января 2020 года россиянам, желающим купить недвижимость в Финляндии необходимо получить разрешение Министерства обороны Финляндии.

Ниже график показывающий динамику покупок россиянами недвижимости в Финляндии с 2020 года.👇

Идеальная площадь квартиры 70-90 кв.м.
Так ответили 39% россиян, которые планировали купить квартиру в ближайшее время.

Проведенный СберСтрахованием опрос в середине февраля 2022 года, перед самыми известными событиями, показал занимательные цифры:

Идеальный метраж квартиры:
- 70-90 кв.м. (39,1% опрошенных)
- 50-60 кв.м. (27,2%)
- 40 кв.м. (8%)
- более 90 кв.м. (25,6%)

Как видно из ответов россияне не хотят жить в квратирах-студиях, которые строят сегодняшние застройщики. 92% россиян хотят жить в квартире более 60 кв.м..

Значимые факторы при выборе квартиры:
- транспортная доступность (32,9% опрошенных)
- тип дома (19,5%)
- развитая инфраструктура (12%)
- близость к центру города (10,2%)
- близость торгового центра (8,9%)
- все вышеперечисленное не имеет значения, главное, чтобы сама квартира пришлась по душе (14,7%)

Конечно транспортная доступность понятие растяжимое. Для одних это понятие означает "7 минут пешком до метро", для других "близость выезда на КАД", для третьих "много общественного транспорта".

Сколько готовы потратить на квартиру:
- до 5 млн руб (49,8% опрошенных)
- до 10 млн руб (26,5%)
- до 15 млн руб (12,1%)
- до 25 млн руб (4,5%)
- свыше 25 млн руб (7,2%)

Стоит помнить, что опрос был проведен в городах России с численностью более 500 тысяч человек. Санкт-Петербург, Москва, Владивосток, Томск, Киров, Красноярск, Хабаровск, Саратов, Красноярск, Новосибирск и др.

Не устаю повторять - поддержка только части рынка (в данном случае первичного) создаёт своеобразный "перекос" на рынке, который будет носить кратковременный эффект. Это всё равно, как поддерживать производителей кузова для автомобиля и не помогать производителям двигателя.
В Петербурге и области не менее 30% покупателей первички используют для ее приобретения средства полученные от продажи вторички.
Сегодня рынок вторичной недвижимости практически остановился из-за заградительных ипотечных ставок.
Это неминуемо скажется и на первичном рынке.
Не всем гражданам подходит первичка по разным причинам. Основная - людям нужно жить где-то сейчас, а не ждать, когда построят дом. Вторая - квартиры строят не там, где хочет жить конкретный человек.
Если на вторичку не опустить ставки хотя бы до 15% (а лучше до 12-ти%), то экономики СПб и РФ скоро ощутят "заморозку" сделок рынка вторичной недвижимости.
Смотрим цифры. Какая доля в ВРП СПб и РФ приходится на строительство, а какая на операции с недвижимостью?
К примеру в 2019 г. в доля отрасли "строительство" в Москве составляла 4%, в СПб - 3,1%, по РФ в целом - 6,4%. Тогда, как доля отрасли "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" в Москве - 11,7%, в РФ - 13,6%, а в СПб - 17,8%.
В СПб доля отрасли "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" в составе ВРП самая большая, больше чем у торговли (15,3%) и обрабатывающей промышленности (13,9%).
Вот вам и ответ на вопрос об ожидаемом эффекте от поддержки только рынка строительства и нужна ли вторичке льготная ставка по ипотеке.

ВАЖНОЕ СООБЩЕНИЕ!
На внеплановом заседании Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку с 11 апреля 2022 года на 300 б.п., до 17,00 % годовых.

ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 14%!.

Это значит, что уже после праздников ипотека на вторичку за 13,5-15% станет реальностью.

Рынок вторички оживает!

Цены на недвижимость в Петербург выросли за месяц в 2 раза. Что теперь можно купить за рубежами Родины, продав студию в Мурино. Читайте по ссылке, потому что в телеграмме невозможно разметить в одно посте много фото https://zen.yandex.ru/media/id/5c7ab80fef8aae00b5afd1e3/628ccd2cc0d91210b68de9b6