📊Удержание рубля ухудшает ситуацию

В середине января 2025 года инфляция в России продолжила рост, достигнув 6,5% в годовом выражении. Это подтверждает прогнозы о негативном влиянии повышения НДС, сделанные в конце предыдущего года.

Действия регуляторов, по мнению аналитиков, усугубляют положение. Допуская излишнее укрепление рубля (ниже 80 за доллар), государство недополучает нефтяные доходы, в то время как бизнес страдает от повышенных налогов. Такая политика даёт обратный эффект: фискальное давление разгоняет инфляцию сильнее, чем при стабильном курсе, а потенциальное ослабление рубля до 90+ подстегнёт её ещё больше.

Латать бюджет теперь возможно лишь через ослабление рубля, поскольку классические меры (повышение ставки или налогов) могут добить бизнес и сократить собираемость налогов (кривая Лаффера в помощь). В итоге курс рубля, вероятно, всё равно придёт к уровню выше 90, что обнажит ошибочность первоначальных мер и приведёт к росту инфляции, нагрузок на бизнес и бюджетных потерь.

Есть подозрение, что рублю держат перед большим обвалом по аналогии с периодом 2003-2008 и 2010-2014.

Интересно, что курс рубля не имеет прямого влияния на цены на недвижимость. В приложенном графике разделил на этапы движение цен на вторичную недвижимость в Петербурге. Прошу учесть, что с 1991 по 2008 годы расчеты на рынке недвижимости Петербурга осуществлялись в долларах США.

1 - рост цен в рублях и долларах
2 - рост цен в рублях, но падение в долларах
3 - рост цен в рублях и долларах
4 - падение цен в рублях и долларах
5 - стагнация цен в рублях и долларах
6 - небольшое снижение цен в рублях и падение в долларах
7 - рост цен в рублях. падение в долларах
8 - снижение цен в рублях, в долларах вначале периода рост в 2 раза, потом падение в 1,5
9 - стагнация с уклоном цен в рублях и долларах вверх

Интересно, что на постсоветском пространстве рынки недвижимости до сих пор привязаны к курсу доллара, к примеру, в самой дружественной Белоруси.

💭Ещё раз о рекордах по выдаче льготной ипотеки в декабре 2026 года, которая увеличивалась вместе с ростом стоимости новостроек, поговорил в новом видео

https://youtu.be/Zv2rkWr9wgg?si=-1DCgg3RQ4xLvYPK

https://rutube.ru/video/1bb5b847a7b0770d3586158e02ee9916/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239737?list=04d8e7a965ead7d779

🔖За год количество сделок с недвижимостью не выросло

Показал статистику сделок в Питере и Москве, как на первичке, так и на вторичке.

Смотрите новое видео

https://youtu.be/lkgDIJK6kEo?si=fOWnlqmYR6BGTdbg

https://rutube.ru/video/73cd4d7e1c03179001f685c3902ff7ed/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239738?list=7ba86677c3e43a3d02

⚠️Угроза КРТ нависла над городом трёх революций

Вчера выступил модератором на круглом столе, который организовала Национальная палата недвижимости совестно с Агентством бизнес новостей. Тема - проблемы КРТ в Петербурге.

В мероприятии приняли участие депутаты, представители взволнованной общественности, проживающей в хрущевках, юристы, представители комитетов администрации Петербурга.

Ниже тезисно, что обсудили

Снятие моратория на действие закона о комплексном развитии территорий с 1 января 2026 года возвращает Петербург к одной из самых чувствительных тем городской политики — реновации жилой застройки и перераспределению городского пространства.

С точки зрения урбанистики сама идея КРТ не является ошибочной. Петербург действительно нуждается в развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий. А вопрос об обновлении значительной части жилого фонда, прежде всего домов 1950–1970-х годов, остро встанет через 20 лет, и к этому необходимо готовиться уже сейчас. Комплексный подход позволяет одновременно решать задачи жилья, инфраструктуры и общественных пространств, а не заниматься точечной застройкой.

Однако ключевая проблема КРТ в Петербурге — дефицит доверия между жителями, городом и девелоперами. Даже при формально добровольном участии людей тревожит не сам снос, а последствия: где именно будет новое жильё, сохранится ли привычная среда, не ухудшатся ли транспортная доступность, социальные связи и качество городской жизни.

Отдельный риск — смещение баланса в сторону интересов застройщиков. Без жёстких и прозрачных правил КРТ может превратиться не в инструмент развития территорий, а в механизм уплотнения застройки, роста этажности и давления на уже перегруженную инфраструктуру — школы, детские сады, дороги и поликлиники.

Для Петербурга, как для исторического города, особенно важно, чтобы КРТ не разрушал сложившуюся ткань районов. Речь идёт не только об архитектуре, но и о социальной структуре: дворы, соседства, локальные сервисы — это ценность, которую невозможно компенсировать только квадратными метрами в новостройке.

Если город действительно хочет снизить напряжение вокруг КРТ, необходимо:

- максимально прозрачное принятие решений по включению территорий в программу;
- реальные гарантии равнозначного переселения в пределах привычных районов;
- опережающее развитие инфраструктуры, а не «догоняющее»;
- постоянный диалог с жителями, а не постфактум-уведомления.

В противном случае КРТ рискует остаться не программой развития, а источником долгосрочного социального конфликта, последствия которого для города окажутся значительно дороже любой реновации.

Инсайд

1. С КРТ первыми столкнутся собственники территорий, застроенных нежилыми помещениями. Руководство города хочет начать КРТ именно с этих территорий. И тут собственники столкнуться с теми же вопросами, что и собственники территорий, попавших под строительство скоростной ж/д Москва-Петербург. Эти собственники просто получат денежную компенсацию и - До свидания!
Система защиты этих собственников - самоорганизоваться и выступить с опережением, предложив свою территорию под КРТ.

2. У власти нет особого желания связываться сейчас с населением и проводить КРТ территорий, застроенных хрущевками.

3. Ограничение высотности застройки в "хрущевских" квартах, как система защиты, при которой у девелоперов теряется интерес к этим территориям является лукавством, потому что ПЗЗ если очень хочется можно изменить.

👀Обзор квартир

По многочисленным просьбам единомышленников канала "выкладывать обзоры конкретных квартир", сделал обзор двух 1 комнатных квартир

https://youtu.be/B9Mp6LOKshE?si=IwaSfxJIUuoWUKWV

https://rutube.ru/video/cd55b1508137d60ba12fff861e5efd0c/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239743?list=6bd9912d01b03b4d6c

⁉️Проблема, которой нет?

Всё чаще стали появляться разговоры о закрытии малого бизнеса. Конечно, это может быть и дробления с целью ухода от НДС.

По разговорам с подписчиками из разных регионов доходит информация, что новые работники уже не требуются так массово, как это было ещё год-два назад. Есть тенденции к сокращению штата сотрудников с большой зарплатой. Меняют "дорогих" на "дешёвых".
Часть бизнеса выдавливается маркетрлейсами, некоторые просто закрываются.

Очевидно, что в России малый бизнес, это не на столько "средний класс", как в США, но, тем не менее огромное количество людей работает на себя.

Проблемы малого бизнеса могут являться лакмусовой бумажкой проблем в экономике, которые должны распространиться на рынок недвижимости.

Об этом номере видео. Делитесь вашими наблюдениями о проблемах малого бизнеса. Что в ваших регионах творится?

https://youtu.be/Nd2bbwDDQU4?si=7dIsfDwAGMkqIk9V

https://rutube.ru/video/e4fd032bc3d2367ee0f6a2ba8df392d3/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239740?list=83daeb36a53d39bc32

📊Рынок загородной недвижимости охлаждается

В 2025 году в Ленинградской области количество сделок с земельными участками снизилось на 20,7% относительно 2024 года. Количество сделок с землей сокращается уже 2-й год подряд.

Так же на 11,5% снизилось количество сделок по продаже загородных домов. При этом ввод домов в эксплуатацию увеличился на 5,7%. Количество вводимых в эксплуатацию загородных домов растет ежегодно.

▶️Апартаменты признали жильем?


3 февраля 2026 года Конституционный Суд РФ вынес важное Постановление № 4-П, которое может серьезно повлиять на рынок апартаментов и нежилой недвижимости.

Суть дела

Жительница Санкт-Петербурга Виктория Пиунова попыталась зарегистрировать себя и семью в апартаментах гостиничного типа, принадлежащих родственникам. Несмотря на согласие собственника и полный пакет документов, МВД отказало: помещение имеет статус нежилого, а значит регистрация по месту пребывания невозможна. Суды поддержали этот отказ.

Что сказал Конституционный суд

Суд признал, что действующие нормы фактически ограничивают право граждан на свободный выбор места пребывания. Сегодня тысячи людей живут в апартаментах, которые по планировке мало отличаются от квартир, но юридически остаются нежилыми.

Ключевые выводы:

- временное проживание в таких помещениях не запрещено, а вот зарегистрироваться — нельзя;
- это ограничивает не только жильцов, но и права собственников, которые не могут полноценно использовать свою недвижимость;
- государство долго не препятствовало массовому появлению апартаментов — значит, проблему нужно решать на уровне регулирования.

В результате оспариваемые нормы признаны не соответствующими Конституции РФ.

Важно понимать

Речь идет только о регистрации по месту пребывания (временной) — не о постоянной прописке.

До внесения изменений в законодательство органы учета должны регистрировать собственников и их родственников по правилам, аналогичным жилым помещениям.

При этом власти не обязаны расширять инфраструктуру под такие объекты, а повышенные налоги и коммунальные платежи сохраняются.

Что это значит для рынка

Фактически суд сделал первый шаг к частичной легализации формата апартаментов как места проживания.

Но до полной “жилой” реабилитации еще далеко — вопрос постоянной регистрации остается открытым.

Постановление можно читать в приложенном файле

🔖Продажа вторички в рассрочку

На днях провели уникальную сделку - квартира в Петергофе продана в рассрочку.

Это уникальный случай в нашей практике, чтобы продавец согласился на рассрочку.

В данном случае присутствует высокий уровень доверия покупателю, который является жителем этого ЖК и покупает квартиру сыну. Сумма сделки 21,5 млн руб.

2/3 суммы выплачены в момент сделки, остаток будет передан через 2 месяца.

Возможно в других регионах сделок на вторичке с рассрочкой больше. В Петербурге я не встречался и не слышал о сделках с жильём на вторичке с применением рассрочки.

Видео квартиры можно посмотреть в приложенном файле.

💥Каждому госслужащему по льготной ипотеке!

Сегодня был на круглом столе, организованном изданием "Недвижимость и строительство Петербурга", где на территории СРО "Объединение строителей СПб" обсуждали будущее семейной ипотеки.

Гендиректор Объединения строителей, Алексей Белоусов, сказал, что в правительстве не стоит вопрос отмены льготной ипотеки, более того, рассматривается введение льготной ипотеки для госслужащих.

Представитель Петнедвижимости (застройщик Сэтл) подтвердила, что 40% сделок, заключаются с рассрочкой. Были на мероприятии застройщики, заявляющие, что у них рассрочка 7-10%. И все говорили, что декабрьская истерика по семейной ипотеке дала возможность не уйти в минус.

Январь 2026 года дал так же рост сделок с новостройками относительно января 2025 года. Будущие итоги 1 квартала также имеют положительные ожидания. Но печаль есть, потому что впереди неизвестность: возможно спрос выбран, плюс банки рубят заёмщиков активно не одобряя даже семейные ипотеки. Один застройщик (строит в Новоселье) заявил, что ждёт просадку 30%. Такие же ожидания озвучил и представитель Саломёта.

Застройщики всё ещё продолжают разыгрывать монету - "надо брать недострой сегодня, смотрите цены растут. Скоро ключевую ставку снизят и вы благополучно рефинансируетесь".

Интересно, что каждый застройщик, присутствовавший на встрече сказал, что у него 2025 год выдался отличным. Встаёт встречный вопрос - у кого же из застройщиков всё плохо? Данные Росреестра показывают постоянное снижение продаж недостроя в Петербурге начиная с 2019 года.

Все застройщики, как один, заявляли, что цена растёт потому что растёт спрос. "Количество обращений увеличилось, мы подняли цены".

P.S.

Саломёт попросил помощь у государства. Но единомышленникам канала наверняка это и так знают.

Я ждал этого ещё весной 2025, но они оказались стойкими.

В любом случае сидим, наблюдаем, как отреагирует правительство, дольщики, рынок недостроек в целом.