⚠️Цемент не нужен?

Компания ЦЕМРОС остановила заводы в Белгородской и Ульяновской областях, а Липецкий филиал переведён на ограниченный режим.

Что происходит?

· Падение спроса:
В 2025 году потребление цемента в РФ упало на 9% – до 60.6 млн тонн. Это минус более 6 млн тонн, сопоставимый с загрузкой 5-6 цементных заводов. Уровень падения сопоставим с пандемийным 2020 г.

· Рост импорта:
В страну ежегодно ввозят около 4 млн тонн более дешёвого цемента, в основном из Беларуси и Ирана.

Руководство ЦЕМРОСа утверждает, что в конце 2025 года рынок жилищного строительства в России вошел в фазу заметного охлаждения.

При этом в ЦЕМРОСе не ожидают снижения цен на цемент в 2026 году: рост себестоимости ограничивает возможности удешевления, а рынок, вероятно, останется в стадии стагнации с усиленной конкуренцией.

Спрос на цемент падает, заводы останавливаются, но цены снижать не будем. Где-то я это уже слышал...

💬Итоги 2025 года и прогноз на 2026 год по рынку недвижимости Москвы

Смотрите интервью с руководителем комитета по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы.

Обсудили первичку, вторичку, найм и охлаждение рынка загородной недвижимости Подмосковья

https://youtu.be/BdusfelUM6c?si=nuBBeLdtAwRA9-KU

https://rutube.ru/video/8a9bbbdd3f15fcff71005d17634b024a/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239735?list=1afa78c8271a8b7892

❓История, раскрывающая многие аспекты рынка жилья

Продолжаю делиться интересными фактами по сделкам.

Вчера с покупателем внесли задаток за квартиру-студию 24 кв.м в Янино в ЖК "Янила-кантри" (местные считают, что это один из лучших ЖК в Янино).

Почему Янино?

Потому что Мурино не понравилось. Покупатель специально приезжал в Мурино в час-пик удостовериться в транспортных проблемах.
Также Янино ближе к Невскому району, где у метро Большевиков живут родственники. До метро Большевиков от Янино 10 км..

Цена

Эта студия в Янино с ремонтом, мебелью и техникой обойдется покупателю в 4,15 млн руб.

О выгоде инвестиций

Продавец купил эту студию в конце марта 2022 года за 3,9 млн руб.. Сейчас на руки получит 4 млн. (150 т.р. услуги агента продавца).
Зачем квартиру покупали не знаю. Знаю, что всё это время сдавали с переменным успехом. Продают, потому что покупают квартиру в Казани.

Сейчас в Янино студии с мебелью и техникой предлагаются в аренду от 20 до 27 тыс руб. В 2022 студии в Янино предлагались за 16-22 тысячи.

О навесе цен

Янино отличное место, показывающее разницу в цене у застройщика и на вторичке. Про Янино хейтеры не скажут "ну, на вторичке считают и хрущёвки, вот вам и низкая стоимость..." В Янино нет хрущёвок. Янино, это бывший поселок, как и Кудрово, Мурино, Бугры, Новоселье и т.п.. В Янино все дома новые. За исключением десятка 2-5 этажек. Но в них студий нет
Сейчас Янино - целый город на 95% из домов постройки с 2013 года.
Так вот. Застройщики продают студии по цене от 5,1 млн рублей. На вторичке студии продаются от 3,6 млн в бетоне и от 4 млн с ремонтом, мебелью и техникой.
В марте 2022 года застройщики продавали студии от 3,6 млн.
Разница в цене застройщика и на вторичке более 25%.

Источник финансирования

У покупателя валюта, полученная от продажи 1 ком.квартиры в Турции (Стамбул) в начале 2025 года. В Турции моя клиент оказалась ещё в 2014 году, когда уехала из Донецка по понятным причинам. Продавала текстиль. Бизнес постепенно ухудшался. Жизнь в Турции не айс, поэтому и было принято решение возврашаться.

На вырученные деньги от продажи квартиры в Турции в начале лета 2025 купила детям большую 1ккв (комната 19 кв.м., кухня 9,5) в районе метро "Большевиков" в ЖК "Аврора" (2015 года постройки) и планировала осенью на остаток (60 тысяч $) купить себе студию в этом же районе.

Ухмылки "рыночной" экономики

Нужда в жилье пересилила надежду на ослабление рубля. В ноябре 2025 начали присматривать квартиры в Янино. Кстати, студия, которую в итоге решили купить, продавалась давно. Её смотрели ещё в ноябре за 4,25 млн.
У меня много клиентов, сидящих в валюте. Кто может ждать, ждут ослабление рубля. Кто не может, идут покупать. Но таких процентов 20, остальные ждут.

К примеру, мой клиент рассказала мне, что в Турции, квартира, которую она продала год назад, в долларах снизилась на 20%. В Турции цена на недвижимость в лирах никого не интересует.

📊Удержание рубля ухудшает ситуацию

В середине января 2025 года инфляция в России продолжила рост, достигнув 6,5% в годовом выражении. Это подтверждает прогнозы о негативном влиянии повышения НДС, сделанные в конце предыдущего года.

Действия регуляторов, по мнению аналитиков, усугубляют положение. Допуская излишнее укрепление рубля (ниже 80 за доллар), государство недополучает нефтяные доходы, в то время как бизнес страдает от повышенных налогов. Такая политика даёт обратный эффект: фискальное давление разгоняет инфляцию сильнее, чем при стабильном курсе, а потенциальное ослабление рубля до 90+ подстегнёт её ещё больше.

Латать бюджет теперь возможно лишь через ослабление рубля, поскольку классические меры (повышение ставки или налогов) могут добить бизнес и сократить собираемость налогов (кривая Лаффера в помощь). В итоге курс рубля, вероятно, всё равно придёт к уровню выше 90, что обнажит ошибочность первоначальных мер и приведёт к росту инфляции, нагрузок на бизнес и бюджетных потерь.

Есть подозрение, что рублю держат перед большим обвалом по аналогии с периодом 2003-2008 и 2010-2014.

Интересно, что курс рубля не имеет прямого влияния на цены на недвижимость. В приложенном графике разделил на этапы движение цен на вторичную недвижимость в Петербурге. Прошу учесть, что с 1991 по 2008 годы расчеты на рынке недвижимости Петербурга осуществлялись в долларах США.

1 - рост цен в рублях и долларах
2 - рост цен в рублях, но падение в долларах
3 - рост цен в рублях и долларах
4 - падение цен в рублях и долларах
5 - стагнация цен в рублях и долларах
6 - небольшое снижение цен в рублях и падение в долларах
7 - рост цен в рублях. падение в долларах
8 - снижение цен в рублях, в долларах вначале периода рост в 2 раза, потом падение в 1,5
9 - стагнация с уклоном цен в рублях и долларах вверх

Интересно, что на постсоветском пространстве рынки недвижимости до сих пор привязаны к курсу доллара, к примеру, в самой дружественной Белоруси.

💭Ещё раз о рекордах по выдаче льготной ипотеки в декабре 2026 года, которая увеличивалась вместе с ростом стоимости новостроек, поговорил в новом видео

https://youtu.be/Zv2rkWr9wgg?si=-1DCgg3RQ4xLvYPK

https://rutube.ru/video/1bb5b847a7b0770d3586158e02ee9916/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239737?list=04d8e7a965ead7d779

🔖За год количество сделок с недвижимостью не выросло

Показал статистику сделок в Питере и Москве, как на первичке, так и на вторичке.

Смотрите новое видео

https://youtu.be/lkgDIJK6kEo?si=fOWnlqmYR6BGTdbg

https://rutube.ru/video/73cd4d7e1c03179001f685c3902ff7ed/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239738?list=7ba86677c3e43a3d02

⚠️Угроза КРТ нависла над городом трёх революций

Вчера выступил модератором на круглом столе, который организовала Национальная палата недвижимости совестно с Агентством бизнес новостей. Тема - проблемы КРТ в Петербурге.

В мероприятии приняли участие депутаты, представители взволнованной общественности, проживающей в хрущевках, юристы, представители комитетов администрации Петербурга.

Ниже тезисно, что обсудили

Снятие моратория на действие закона о комплексном развитии территорий с 1 января 2026 года возвращает Петербург к одной из самых чувствительных тем городской политики — реновации жилой застройки и перераспределению городского пространства.

С точки зрения урбанистики сама идея КРТ не является ошибочной. Петербург действительно нуждается в развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий. А вопрос об обновлении значительной части жилого фонда, прежде всего домов 1950–1970-х годов, остро встанет через 20 лет, и к этому необходимо готовиться уже сейчас. Комплексный подход позволяет одновременно решать задачи жилья, инфраструктуры и общественных пространств, а не заниматься точечной застройкой.

Однако ключевая проблема КРТ в Петербурге — дефицит доверия между жителями, городом и девелоперами. Даже при формально добровольном участии людей тревожит не сам снос, а последствия: где именно будет новое жильё, сохранится ли привычная среда, не ухудшатся ли транспортная доступность, социальные связи и качество городской жизни.

Отдельный риск — смещение баланса в сторону интересов застройщиков. Без жёстких и прозрачных правил КРТ может превратиться не в инструмент развития территорий, а в механизм уплотнения застройки, роста этажности и давления на уже перегруженную инфраструктуру — школы, детские сады, дороги и поликлиники.

Для Петербурга, как для исторического города, особенно важно, чтобы КРТ не разрушал сложившуюся ткань районов. Речь идёт не только об архитектуре, но и о социальной структуре: дворы, соседства, локальные сервисы — это ценность, которую невозможно компенсировать только квадратными метрами в новостройке.

Если город действительно хочет снизить напряжение вокруг КРТ, необходимо:

- максимально прозрачное принятие решений по включению территорий в программу;
- реальные гарантии равнозначного переселения в пределах привычных районов;
- опережающее развитие инфраструктуры, а не «догоняющее»;
- постоянный диалог с жителями, а не постфактум-уведомления.

В противном случае КРТ рискует остаться не программой развития, а источником долгосрочного социального конфликта, последствия которого для города окажутся значительно дороже любой реновации.

Инсайд

1. С КРТ первыми столкнутся собственники территорий, застроенных нежилыми помещениями. Руководство города хочет начать КРТ именно с этих территорий. И тут собственники столкнуться с теми же вопросами, что и собственники территорий, попавших под строительство скоростной ж/д Москва-Петербург. Эти собственники просто получат денежную компенсацию и - До свидания!
Система защиты этих собственников - самоорганизоваться и выступить с опережением, предложив свою территорию под КРТ.

2. У власти нет особого желания связываться сейчас с населением и проводить КРТ территорий, застроенных хрущевками.

3. Ограничение высотности застройки в "хрущевских" квартах, как система защиты, при которой у девелоперов теряется интерес к этим территориям является лукавством, потому что ПЗЗ если очень хочется можно изменить.

👀Обзор квартир

По многочисленным просьбам единомышленников канала "выкладывать обзоры конкретных квартир", сделал обзор двух 1 комнатных квартир

https://youtu.be/B9Mp6LOKshE?si=IwaSfxJIUuoWUKWV

https://rutube.ru/video/cd55b1508137d60ba12fff861e5efd0c/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239743?list=6bd9912d01b03b4d6c

⁉️Проблема, которой нет?

Всё чаще стали появляться разговоры о закрытии малого бизнеса. Конечно, это может быть и дробления с целью ухода от НДС.

По разговорам с подписчиками из разных регионов доходит информация, что новые работники уже не требуются так массово, как это было ещё год-два назад. Есть тенденции к сокращению штата сотрудников с большой зарплатой. Меняют "дорогих" на "дешёвых".
Часть бизнеса выдавливается маркетрлейсами, некоторые просто закрываются.

Очевидно, что в России малый бизнес, это не на столько "средний класс", как в США, но, тем не менее огромное количество людей работает на себя.

Проблемы малого бизнеса могут являться лакмусовой бумажкой проблем в экономике, которые должны распространиться на рынок недвижимости.

Об этом номере видео. Делитесь вашими наблюдениями о проблемах малого бизнеса. Что в ваших регионах творится?

https://youtu.be/Nd2bbwDDQU4?si=7dIsfDwAGMkqIk9V

https://rutube.ru/video/e4fd032bc3d2367ee0f6a2ba8df392d3/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239740?list=83daeb36a53d39bc32

📊Рынок загородной недвижимости охлаждается

В 2025 году в Ленинградской области количество сделок с земельными участками снизилось на 20,7% относительно 2024 года. Количество сделок с землей сокращается уже 2-й год подряд.

Так же на 11,5% снизилось количество сделок по продаже загородных домов. При этом ввод домов в эксплуатацию увеличился на 5,7%. Количество вводимых в эксплуатацию загородных домов растет ежегодно.