🚨Ипотечная аномалия

Ипотечный рывок декабря 2025: разгон перед торможением

Последний месяц 2025 года стал для ипотечного рынка нетипичным и во многом показательным. Ипотечные выдачи резко ускорились как по льготным, так и по рыночным программам, выведя рынок на максимальные значения за длительный период. За декабрь банки предоставили 161 тыс. кредитов (+53% м/м) на 808 млрд руб. (+61% м/м) — это максимум за 1,5 года по количеству и с октября 2023 года по объёму.

Такой результат выглядит особенно контрастно на фоне общей осторожности заемщиков в течение года и фактически стал «выстрелом напоследок», за которым почти неизбежно последует охлаждение.

Льготная ипотека как главный двигатель

Ключевым драйвером декабрьского всплеска стала ипотека с господдержкой. На неё пришлось 114 тыс. кредитов на 661 млрд руб. Абсолютное доминирование обеспечила «Семейная ипотека»:
104 тыс. кредитов (+70% м/м) на 605 млрд руб. (+69% м/м).

Это не просто сильный рост, а абсолютный рекорд за всю историю программы. В результате доля «Семейной ипотеки» в общем объёме выдач достигла 75%, фактически превратив рынок в моно-продукт, зависящий от одного государственного инструмента.

Причины ажиотажа: эффект опережающего спроса

Резкий рост нельзя считать органическим. Он носит ярко выраженный аномальный характер и связан сразу с несколькими факторами:

введение с февраля 2026 г. требования об обязательном участии супруга в качестве созаёмщика по «Семейной ипотеке»;

информационный фон о возможных изменениях условий программы.

Заёмщики массово ускоряли сделки, стремясь зафиксировать текущие правила. Фактически рынок столкнулся с классическим эффектом опережающего спроса, когда будущие выдачи «перетягиваются» в один месяц.

Риски текущей динамики

Подобный объём выдач не характерен для декабря и не отражает устойчивое восстановление ипотечного спроса. Напротив, столь сильный всплеск почти неизбежно приведёт к провалу в последующих периодах.

С учётом сезонного снижения активности в начале года, а также снижения уровня возмещения банкам с 1 января до базовых значений, ипотечное кредитование в первом полугодии 2026 г., вероятнее всего, замедлится. Банки станут осторожнее, а часть потенциального спроса уже была реализована в декабре.

Итоги 2025 года: структурный перекос

По итогам всего 2025 года рынок демонстрирует не рост, а глубокую трансформацию структуры. За 12 месяцев банки предоставили почти 1 млн кредитов (-26% г/г) на 4,4 трлн руб. (-9%).

При этом льготные программы фактически удержали рынок от более резкого падения:

611 тыс. кредитов (-4% г/г) на 3,5 трлн руб. (+2%).

Весь спад пришёлся на рыночную ипотеку:

305 тыс. кредитов (-39% г/г) на 0,8 трлн руб. (-42%).

Вывод

Декабрьский рывок — это не признак оздоровления рынка, а следствие административных и информационных стимулов. Ипотека всё сильнее зависит от господдержки, тогда как рыночные механизмы продолжают сжиматься. В 2026 году ключевым вопросом станет не объём выдач как таковой, а устойчивость модели, в которой 75% рынка формируется одной льготной программой.

P.S.

Кого не спроси, все скажут - в 2019 году цены на недвижимость были приятные. И, вот по этим приятным ценам "семейную ипотеку" по всея Руси взяли только 28,5 тысяч штук.

ВДУМАЙТЕСЬ - в 2019 году было взято всего 28,5 тысяч семейных ипотек, в 2025 году по этим фантастическим ценам в новостройках взято почти 550 тысяч семейных ипотек. Это в 19 раз больше.
Это каким дураком надо быть, чтобы сейчас влезать в ипотеку по таким ценам?

Только не говорите мне, что это не пузырь!

⏸Считать каждый рубль и верить в волшебство - девиз 2026 года

Попался в одной соцсети пост риэлтора из Москвы. Риэлтор работает сам, без агентства.

Думаю, что информация из поста хорошо показывает, что:

1. Ситуация на рынке недвижимости Москвы не сильно благоприятная. Если у риэлтора не было сделок в ноябре-декабре 2025 года, когда активность рынка была высокой.
2. Какие чувства испытывает человек с долгами (ипотека тоже долг), потерявший доход.

Один единомышленник моего канала мне рассказывал ещё осенью 2025 года, что у его знакомого психолога с 2022 года количество клиен ов увеличилось в 2 раза. Это люди, которые влезли в ипотеку, в результате чего у них изменилась жизнь в худшую сторону и появились страхи по потере дохода, работы, показаться лузером среди знакомых.

✨Во всём нужна сноровка, закалка, тренировка...

Некоторые граждане в декабре 2025 проявили невиданную сноровку спасая 20% первоначального взноса в недостройке с помощью семейной ипотеки.

Ничто не закаляет волю и нервы так, как инвестиции в недвижимость с помощью ипотеки. Когда в течение 10-30 лет нужно будет думать о том, где деньги взять на погашение долгов.

Лишь малая часть "инвесторов" понимает, что перед крупным стартом необходима тренировка.

По многочисленным просьбам сделал видео об инвестициях в коммерческую недвижимость, где показал, что можно купить имея капитал даже меньший, чем необходимо для первоначального взноса в ипотеку.

Это лёгкое для восприятия видео, которое не является руководством к действию, потому как, чтобы перейти улицу на зелёный сигнал светофора, всё равно необходимо посмотреть направо и налево.

У коммерческой недвижимости перед жилой есть несколько неоспоримых факторов правового характера:
1. Регистрация нанимателя в сдаваемом жилье
2. Выселение нанимателя за неуплату
3. Возмещение с нанимателя убытков

Вопросы коммерческого характера, особенно, когда обе стороны являются предпринимателями любой формы организации, решаются в арбитражном суде.

Мой совет, если хочется познать "инвестиции в недвижимость" для начала за собственные средства купите что-нибудь ненужное, продавайте. Если понравится, тогда замахивайтесь на объекты покрупнее.

https://youtu.be/fK4kjEiM75A?si=tkY8ngT03sNezINK

https://rutube.ru/video/0b25a066449b4f3cd8f56d54d3a461b5/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239733?list=a237631ce7f2631405

📎Подарок дольщикам новостроек

Под самый конец 2025 года Правительство РФ приняло постановление №2226, которое сильно меняет правила «приёмки» объекта долевого строительства. Изменения вносятся в постановление №2380 от 29.12.2023.

Что изменилось с 01.01.2026:

1. дольщику возвращено право сразу требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков (больше не надо предварительно требовать безвозмездного устранения недостатков)
2. дольщику возвращено право сразу обращаться в суд с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков (больше не надо предварительно проходить процедуру внесудебного урегулирования спора) 
3. исключены требования к квалификации специалистов, участвующих в осмотре, и наличии сведений о них в реестре специалистов
4. отменены последствия не предоставления дольщиком доступа застройщику к объекту для устранения выявленных недостатков или для его осмотра
5. отменено право застройщика на составление одностороннего акта при уклонении дольщика от осмотра объекта
6. возвращено распространение законодательства о защите прав потребителей на отношения, связанные с передачей объекта долевого строительства.

В приложенном файле изменения в Постановлении в виде таблицы

⚠️Цемент не нужен?

Компания ЦЕМРОС остановила заводы в Белгородской и Ульяновской областях, а Липецкий филиал переведён на ограниченный режим.

Что происходит?

· Падение спроса:
В 2025 году потребление цемента в РФ упало на 9% – до 60.6 млн тонн. Это минус более 6 млн тонн, сопоставимый с загрузкой 5-6 цементных заводов. Уровень падения сопоставим с пандемийным 2020 г.

· Рост импорта:
В страну ежегодно ввозят около 4 млн тонн более дешёвого цемента, в основном из Беларуси и Ирана.

Руководство ЦЕМРОСа утверждает, что в конце 2025 года рынок жилищного строительства в России вошел в фазу заметного охлаждения.

При этом в ЦЕМРОСе не ожидают снижения цен на цемент в 2026 году: рост себестоимости ограничивает возможности удешевления, а рынок, вероятно, останется в стадии стагнации с усиленной конкуренцией.

Спрос на цемент падает, заводы останавливаются, но цены снижать не будем. Где-то я это уже слышал...

💬Итоги 2025 года и прогноз на 2026 год по рынку недвижимости Москвы

Смотрите интервью с руководителем комитета по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы.

Обсудили первичку, вторичку, найм и охлаждение рынка загородной недвижимости Подмосковья

https://youtu.be/BdusfelUM6c?si=nuBBeLdtAwRA9-KU

https://rutube.ru/video/8a9bbbdd3f15fcff71005d17634b024a/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239735?list=1afa78c8271a8b7892

❓История, раскрывающая многие аспекты рынка жилья

Продолжаю делиться интересными фактами по сделкам.

Вчера с покупателем внесли задаток за квартиру-студию 24 кв.м в Янино в ЖК "Янила-кантри" (местные считают, что это один из лучших ЖК в Янино).

Почему Янино?

Потому что Мурино не понравилось. Покупатель специально приезжал в Мурино в час-пик удостовериться в транспортных проблемах.
Также Янино ближе к Невскому району, где у метро Большевиков живут родственники. До метро Большевиков от Янино 10 км..

Цена

Эта студия в Янино с ремонтом, мебелью и техникой обойдется покупателю в 4,15 млн руб.

О выгоде инвестиций

Продавец купил эту студию в конце марта 2022 года за 3,9 млн руб.. Сейчас на руки получит 4 млн. (150 т.р. услуги агента продавца).
Зачем квартиру покупали не знаю. Знаю, что всё это время сдавали с переменным успехом. Продают, потому что покупают квартиру в Казани.

Сейчас в Янино студии с мебелью и техникой предлагаются в аренду от 20 до 27 тыс руб. В 2022 студии в Янино предлагались за 16-22 тысячи.

О навесе цен

Янино отличное место, показывающее разницу в цене у застройщика и на вторичке. Про Янино хейтеры не скажут "ну, на вторичке считают и хрущёвки, вот вам и низкая стоимость..." В Янино нет хрущёвок. Янино, это бывший поселок, как и Кудрово, Мурино, Бугры, Новоселье и т.п.. В Янино все дома новые. За исключением десятка 2-5 этажек. Но в них студий нет
Сейчас Янино - целый город на 95% из домов постройки с 2013 года.
Так вот. Застройщики продают студии по цене от 5,1 млн рублей. На вторичке студии продаются от 3,6 млн в бетоне и от 4 млн с ремонтом, мебелью и техникой.
В марте 2022 года застройщики продавали студии от 3,6 млн.
Разница в цене застройщика и на вторичке более 25%.

Источник финансирования

У покупателя валюта, полученная от продажи 1 ком.квартиры в Турции (Стамбул) в начале 2025 года. В Турции моя клиент оказалась ещё в 2014 году, когда уехала из Донецка по понятным причинам. Продавала текстиль. Бизнес постепенно ухудшался. Жизнь в Турции не айс, поэтому и было принято решение возврашаться.

На вырученные деньги от продажи квартиры в Турции в начале лета 2025 купила детям большую 1ккв (комната 19 кв.м., кухня 9,5) в районе метро "Большевиков" в ЖК "Аврора" (2015 года постройки) и планировала осенью на остаток (60 тысяч $) купить себе студию в этом же районе.

Ухмылки "рыночной" экономики

Нужда в жилье пересилила надежду на ослабление рубля. В ноябре 2025 начали присматривать квартиры в Янино. Кстати, студия, которую в итоге решили купить, продавалась давно. Её смотрели ещё в ноябре за 4,25 млн.
У меня много клиентов, сидящих в валюте. Кто может ждать, ждут ослабление рубля. Кто не может, идут покупать. Но таких процентов 20, остальные ждут.

К примеру, мой клиент рассказала мне, что в Турции, квартира, которую она продала год назад, в долларах снизилась на 20%. В Турции цена на недвижимость в лирах никого не интересует.

📊Удержание рубля ухудшает ситуацию

В середине января 2025 года инфляция в России продолжила рост, достигнув 6,5% в годовом выражении. Это подтверждает прогнозы о негативном влиянии повышения НДС, сделанные в конце предыдущего года.

Действия регуляторов, по мнению аналитиков, усугубляют положение. Допуская излишнее укрепление рубля (ниже 80 за доллар), государство недополучает нефтяные доходы, в то время как бизнес страдает от повышенных налогов. Такая политика даёт обратный эффект: фискальное давление разгоняет инфляцию сильнее, чем при стабильном курсе, а потенциальное ослабление рубля до 90+ подстегнёт её ещё больше.

Латать бюджет теперь возможно лишь через ослабление рубля, поскольку классические меры (повышение ставки или налогов) могут добить бизнес и сократить собираемость налогов (кривая Лаффера в помощь). В итоге курс рубля, вероятно, всё равно придёт к уровню выше 90, что обнажит ошибочность первоначальных мер и приведёт к росту инфляции, нагрузок на бизнес и бюджетных потерь.

Есть подозрение, что рублю держат перед большим обвалом по аналогии с периодом 2003-2008 и 2010-2014.

Интересно, что курс рубля не имеет прямого влияния на цены на недвижимость. В приложенном графике разделил на этапы движение цен на вторичную недвижимость в Петербурге. Прошу учесть, что с 1991 по 2008 годы расчеты на рынке недвижимости Петербурга осуществлялись в долларах США.

1 - рост цен в рублях и долларах
2 - рост цен в рублях, но падение в долларах
3 - рост цен в рублях и долларах
4 - падение цен в рублях и долларах
5 - стагнация цен в рублях и долларах
6 - небольшое снижение цен в рублях и падение в долларах
7 - рост цен в рублях. падение в долларах
8 - снижение цен в рублях, в долларах вначале периода рост в 2 раза, потом падение в 1,5
9 - стагнация с уклоном цен в рублях и долларах вверх

Интересно, что на постсоветском пространстве рынки недвижимости до сих пор привязаны к курсу доллара, к примеру, в самой дружественной Белоруси.

💭Ещё раз о рекордах по выдаче льготной ипотеки в декабре 2026 года, которая увеличивалась вместе с ростом стоимости новостроек, поговорил в новом видео

https://youtu.be/Zv2rkWr9wgg?si=-1DCgg3RQ4xLvYPK

https://rutube.ru/video/1bb5b847a7b0770d3586158e02ee9916/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239737?list=04d8e7a965ead7d779

🔖За год количество сделок с недвижимостью не выросло

Показал статистику сделок в Питере и Москве, как на первичке, так и на вторичке.

Смотрите новое видео

https://youtu.be/lkgDIJK6kEo?si=fOWnlqmYR6BGTdbg

https://rutube.ru/video/73cd4d7e1c03179001f685c3902ff7ed/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239738?list=7ba86677c3e43a3d02

⚠️Угроза КРТ нависла над городом трёх революций

Вчера выступил модератором на круглом столе, который организовала Национальная палата недвижимости совестно с Агентством бизнес новостей. Тема - проблемы КРТ в Петербурге.

В мероприятии приняли участие депутаты, представители взволнованной общественности, проживающей в хрущевках, юристы, представители комитетов администрации Петербурга.

Ниже тезисно, что обсудили

Снятие моратория на действие закона о комплексном развитии территорий с 1 января 2026 года возвращает Петербург к одной из самых чувствительных тем городской политики — реновации жилой застройки и перераспределению городского пространства.

С точки зрения урбанистики сама идея КРТ не является ошибочной. Петербург действительно нуждается в развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий. А вопрос об обновлении значительной части жилого фонда, прежде всего домов 1950–1970-х годов, остро встанет через 20 лет, и к этому необходимо готовиться уже сейчас. Комплексный подход позволяет одновременно решать задачи жилья, инфраструктуры и общественных пространств, а не заниматься точечной застройкой.

Однако ключевая проблема КРТ в Петербурге — дефицит доверия между жителями, городом и девелоперами. Даже при формально добровольном участии людей тревожит не сам снос, а последствия: где именно будет новое жильё, сохранится ли привычная среда, не ухудшатся ли транспортная доступность, социальные связи и качество городской жизни.

Отдельный риск — смещение баланса в сторону интересов застройщиков. Без жёстких и прозрачных правил КРТ может превратиться не в инструмент развития территорий, а в механизм уплотнения застройки, роста этажности и давления на уже перегруженную инфраструктуру — школы, детские сады, дороги и поликлиники.

Для Петербурга, как для исторического города, особенно важно, чтобы КРТ не разрушал сложившуюся ткань районов. Речь идёт не только об архитектуре, но и о социальной структуре: дворы, соседства, локальные сервисы — это ценность, которую невозможно компенсировать только квадратными метрами в новостройке.

Если город действительно хочет снизить напряжение вокруг КРТ, необходимо:

- максимально прозрачное принятие решений по включению территорий в программу;
- реальные гарантии равнозначного переселения в пределах привычных районов;
- опережающее развитие инфраструктуры, а не «догоняющее»;
- постоянный диалог с жителями, а не постфактум-уведомления.

В противном случае КРТ рискует остаться не программой развития, а источником долгосрочного социального конфликта, последствия которого для города окажутся значительно дороже любой реновации.

Инсайд

1. С КРТ первыми столкнутся собственники территорий, застроенных нежилыми помещениями. Руководство города хочет начать КРТ именно с этих территорий. И тут собственники столкнуться с теми же вопросами, что и собственники территорий, попавших под строительство скоростной ж/д Москва-Петербург. Эти собственники просто получат денежную компенсацию и - До свидания!
Система защиты этих собственников - самоорганизоваться и выступить с опережением, предложив свою территорию под КРТ.

2. У власти нет особого желания связываться сейчас с населением и проводить КРТ территорий, застроенных хрущевками.

3. Ограничение высотности застройки в "хрущевских" квартах, как система защиты, при которой у девелоперов теряется интерес к этим территориям является лукавством, потому что ПЗЗ если очень хочется можно изменить.

👀Обзор квартир

По многочисленным просьбам единомышленников канала "выкладывать обзоры конкретных квартир", сделал обзор двух 1 комнатных квартир

https://youtu.be/B9Mp6LOKshE?si=IwaSfxJIUuoWUKWV

https://rutube.ru/video/cd55b1508137d60ba12fff861e5efd0c/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239743?list=6bd9912d01b03b4d6c