❗️100 млрд штрафов

Хуснуллин после отмены моратория на штрафы сказал, как он это феноменально умеет, что так и задумывали. Мораторий на штрафы сильно помог застройщикам сдавать новостройки в срок. И в доказательство к этому отметил, что в 2025 году всего лишь на 2% меньше построили жилья, чем в 2024 году опять смешав разные данные в одну кучу.

Важное заявление Хуснуллина - застройщики накопили 100 млрд рублей штрафов за несдачу домов в срок и он с губернаторами в ручном режиме помогает застройщикам сдать несданное.

100 млрд штрафов!

Эти цифры должны кинуть некоторых застройщиков в бездну забвения.

Смотрим моё новое видео на эту тему

https://youtu.be/bAYqrlR5o9A?si=AfSfYLWXZI0BhOLB

https://rutube.ru/video/1061e5c1af6eeb7db99c654aca2f956a/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239726?list=75184876004db86039

🚨Арест главы минстроя

Добрые новости под новогоднюю ёлочку.

Глава Минстроя Красноярского края Михаил Заскалько задержан по уголовному делу о превышении полномочий (ст. 286 УК РФ). Решается вопрос об его аресте.

В чем суть?

В 2022 году для детей-сирот построили 20-квартирный дом,который сразу признали аварийным. Но Заскалько, бывший тогда главой «Управления капитального строительства», не расторг контракт с застройщиком и не вернул аванс в 23+ млн рублей. Вместо этого отдал приказ строить новый дом, на который потратили еще 2 млн. В итоге оба проекта провалились.

💰 Ущерб бюджету — 25 млн рублей.

Уже сегодня губернатор Котюков уволил Заскалько. Новым министром назначен его бывший зам — Максим Говорушкин.

Думаю в кого не тени на рынке недостроя, любой как-то, да набедокурил.

😂

Уважаемые единомышленники моего канала!

С Новым годом!

Желаю вам в 2026 году:

Квартир — с удачной планировкой,

Сделок — с идеальной чистотой,

Рынка — с разумным движением цены,

Консенсуса в диалогах,

И счастливой жизни в любимой недвижимости!

Спасибо, что мы вместе плодотворно провели 2025 год.

Продолжаем в 2026 году гнуть линию «без сиропа»! 🥂

ℹ️Начало года. Итоги первых дней

И эта статья не про отношения США и Венесуэлы, хотя они наверное повлияют на мировую экономику. Кратковременно это точно.

Лучше расскажу об активности на рынке жилой вторичной недвижимости.

Не прошло и трёх дней с начала Нового 2026 года, а рынок уже проснулся. К вечеру 1 января начали звонить покупатели по объектами от однушек до 5-ти комнатных коммуналок на Петроградке.

И это был не праздный интерес. После звонков следовали просмотры.

Такая активность напомнила мне январь 2009 года, когда уже 2 января мы принимали задатки.

Выводы делать рано, посмотрим каким рынок будет после окончания длинных январских праздников.

🖥Незнание рынка не освобождает

Как-то, еще 2 февраля 2025 года, писал:

Определенную динамику продажам придают покупатели из регионов, которые самостоятельно ищут квартиру в Питере. Они из своего города ищут по сайтам квартиры, видят, что "цены растут", приезжают что-то смотреть, на просмотр и покупку у них пара недель. От недостатка времени нервничают и покупают то, что есть в моменте иногда не торгуясь из-за боязни упустить вариант. В 80% случаем покупатель из региона ищет квартиру с ремонтом.


В течение всего 2025 года, это мое наблюдение постоянно подтверждалось. Самый мощный пример произошел в предпоследнюю неделю декабря, перед самым Новым годом.

Один из моих сотрудников продавал студию в ЖК "Зеленый квартал". Формально - Московский район Петербурга, натурально - Пулковские высоты. До метро "Московская" 18 минут на машине (если без пробок), на автобусе еще дольше. Обычная студия 24 кв.м., без всякой мебели и техники с ремонтом от застройщика. Продавать начали в конце июня по 5,8 млн руб (продавец ориентировался на соседние объявления). Звонков не было совсем по этой цене. В сентябре снизились до 5,65 млн. Было всего 3 звонка. Продавец, как обычно, "никуда не торопился", агент не мог отказать продавцу, потому что "очень хорошие знакомые".

В итоге 25 декабря поступил звонок от покупателя. Покупателем оказался несчастный пермяк, который давно решил переехать в Петербург. Как иногда водится, через интернет нашел себе студию в ЖК "Зеленый квартал". Почему тут? Потому что тут уже живет один знакомый, ранее перебравшийся из Перми. Это нормальная история, когда иногородние покупатели ориентируются на таких вот знакомых, либо на детей, которым снимали квартиру на время учебы, и район понравился.

Так вот, пермяк дистанционно договорился с агентом продавца (забегая вперед скажу - не имеет значения с кем договаривается покупатель, с агентом или прямым собственником). В Питере пермяк не стал искать себе консультанта (а зачем? у продавца есть агент. В случае, если бы был сам собственник, то покупатель мог бы сказать - "по телефону поговорили, такой хороший человек"). По итогам телефонных договоренностей (был ли дистанционно заключен какой-то договор, не знаю) пермяк продал свою квартиру в Перми, упаковал вещи в контейнер и выехал на сделку в Петербург. По дороге, сидя в поезде, вдруг узнал, что сделки не будет, после чего телефон агента перестал отвечать на звонки.

Ситуация, как понимаете, патовая. Пока пермяк ехал в поезде, начал лихорадочно искать себе квартиру. Скажу, что с первого взгляда, студий в этом ЖК продается около 20 штук по цене от 5 до 8 млн, все с ремонтом, есть с мебелью и без. Из всего многообразия он выбрал продаваемую нами квартиру. Мой сотрудник, человек оперативный, быстро ответил на звонок, быстро договорился с продавцом, и уже 30 декабря совершили сделку по заявленной цене без торга.

Мораль

1. Иногородним покупателям настоятельно рекомендую нанимать местных агентов, реально это снимает массу напряжений
2. Количество иногородних покупателей испытывающих временной цейтнот на рынке недвижимости Петербурга много. По моей практике не менее 30% (это не мало). Это те, кто должен купить квартиру быстро, потому что взял для этого отпуск.
3. Эти иногородние покупатели в результате отсутствия достаточного времени для выбора квартиры, незнания конъюнктуры питерского рынка и т.п.. поддерживают легенду, гуляющую среди продавцов, что найдется покупатель на мое добро по моей цене. В нашем случае повезло 1 (нашему продавцу), остальные 19 продавцов студий продолжают верить в успех плавно снижая цены.

💬Анклав недвижимости

Как чувствует себя рынок недвижимости Калининграда, что было, что будет?

Смотрите первую в этом году новогоднюю риэлторскую перекличку

https://youtu.be/0cJakPtk_Uk?si=gE6XoLeTIvcBa6jl

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239728?list=e9e85f64852c6ce6da

https://rutube.ru/video/dccaf828c18de03bf147b6615892227b/?r=a

🔈▶️Новогодний схематоз

Под Новый год правительство сделало застройщикам своеобразный подарок - мораторий отменили, но приняли поправки о невзимании штрафов, которые возникли до 01.01.2026 года, т.е. дольщики могут истребовать только те неустойки, которые возникнут с 01 января 2026 года.

Поправьте меня, если я неправильно понял это постановление

🔍Конкретный пример

За неделю до Нового года подписали с покупателями акт приема квартиры, которую можно видеть по ссылке.

Как обещал, иногда делиться конкретными при ерами, что покупают, вот, делюсь. Покупатель иногородний, из Магаданской области, купили, чтобы жить самим.

https://youtube.com/shorts/Mmq-EK08gFI?si=kTFlCOh1OkCU2WB6

https://vk.ru/clip-226877624_456239725?c=1

https://rutube.ru/video/12c6b1704dda605480ebcc873cb815b6/?r=a/

📍Петербуржщина - место ценовых контрастов

Отъехав всего 50 км от Петербурга в южном или восточном направлении можно найти 1-2 комнатные квартиры по цене до 2 млн рублей. Расположены они в городках, поселках и деревнях часто со всеми минимальными бытовыми удобствами: почта, магазины, полиция и поликлиника.

Кто эти квартиры тут покупает?

1. Пенсионеры, продающие свои квартиры в Питере, которых тянет на природу и требуются деньги на разные цели. Доплата, после продажи квартиры в городе и покупке в Ленинградской области может составлять минимум 3 млн рублей
2. Иногородние граждане, не желающие брать ипотеку на покупку квартиры в Петербурге, и не желающие брать комнату в коммуналке (до 2 млн рублей это будет либо маленькая комната 9-11 кв.м. в 3-4 ккв, либо побольше метражом, но и комнат в коммуналке будет больше)
3. Петербуржцы, под дачу. Кому неохота возиться в огороде, иметь все удобства и близость природы.
К примеру, Новая Ладога, расположенная в устье реки Волхов и Ладожского озера отличное место кому интересна рыбалка, грибы и т.п..

P.S.

Петербурщина - переделанное слово по аналогии с ленинградчина. Так однажды М.С.Горбачев назвал Ленинград на встрече с населением. Кто помнит. Михаил Сергеевич любил ходить в народ, я его как-то случайно встретил на Средней Рогатке, когда он не торопясь проезжал в машине и остановился у памятника "900 дней блокады".

🔥Отрасль полна неожиданностей

Отсрочка, а не мораторий - новый эффимизм в список всяких "сдвигов в право", "планового охлаждения" и т.п..

Верите ли вы, что эта "отсрочка" по выплате штрафов проделана в интересах всей отрасли новостроя? Если посмотреть на лидера по объемам квадратных метров, то это Саломет. Лидер по объемам стройки (4,983 млн кв.м.) он же лидер по срывам сроков 20,5% от общего объема, что в кв.м. - 1,019 млн.. На этом фоне ПИК просто дети, из строящихся 4,557 млн кв.м. только 7,6% с задержкой.
Вот список из топ-20 по объемам срыва сроков по состоянию на 1.12.2025:
1. Саломет - 20,5%
2. Эталон - 17,19%
3. Страна девелопмент (строит в Тюменской области 1,33 млн кв.м.) - 16,62%
4. ФСК - 12,86%
5. А101 - 10,2%
6. ПИК - 7,6%
7. MR Group (только Москва) - 7,44%
8. Гранель (Москва) - 6,32%
9. ТОЧНО (Краснодарский край) - 6,23%
10. Брусника (Свердловская обл) - 1,55%

Безусловным лидером является питерский Seven Suns Development, который все свои 485 тысяч кв.м. не сдал в срок. Просрочка 48 месяцев. И не сдаст, потому что все стройки в Петербурге заморожены. Странно, что его ещё держат в списках ЕИСЖИС, как необанкротившегося.

Ещё есть кудесники в Москве - Главстрой, у которого 40% срыва сроков сдачи и Крост - 83,3%, Ташир - 100%

В Приморском крае Эскадра - 42%

Что это за о расль такая, которая не может работать на равных с другими отраслями в сегодняшних экономических условиях?

https://youtu.be/Z_mt90pkDIk?si=91H-UH0VC4Bau9xC

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239729?list=a3c0c40f301f04c72f

https://rutube.ru/video/9e5ce2e33b6998912f36121346c162ff/?r=a

🖥Объемы сделок с наследством и дарением

Как-то меня в чате комментариев спрашивали - какое количество квартир переходит по наследству ежегодно.

Копался в своих старых архивах и нашел отчет ГБР (Городское бюро регистрации), предшественник Росреестра в Петербурге. В отчете (скрин таблицы из которого вы видите в приложенном файле) в период с 2005 по 2009 указаны все регистрационные действия с жилой недвижимостью (квартиры, комнаты) на вторичном рынке. То, что интересует многих, выделил красным.

К сожалению дарения и наследство объединены в общие данные, тем не менее, видно, что в указанный период в Петербурге количество дарений и наследств было примерно на 10-15% меньше, чем сделок купли-продажи.

Смотрите данные, анализируйте. Сегодняшний Росреестр данные о регистрационных действиях предоставляет плохо. Если удастся найти их годовой отчет и вычленить из него сделки с наследством в последние годы, обязательно опубликую.

🔔Отличная новость для семей с маткапиталом! 🏠✨

С 1 января 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и статью 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который значительно упростит жизнь тем, кто купил жильё с использованием материнского капитала. Вот главные изменения:

✅ Без банка при выделении долей
Теперь для оформления недвижимости в общую собственность супругов и детей не нужно получать согласие банка, даже если ипотека ещё не выплачена и квартира в залоге. Раньше это был один из главных бюрократических барьеров.

✅ Быстрее — продажа квартиры
Если решите продавать такое жильё, то сможете заранее оформить все документы и получить согласие органов опеки, без лишних проволочек. Раньше неоформленные доли могли «заморозить» сделку, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети. Теперь процесс станет проще и безопаснее как для продавцов, так и для покупателей.

✅ Больше прозрачности от Социального фонда
С 1 января 2026 фонд начнёт уведомлять семью об остатке маткапитала, не только когда все средства потрачены, но и при частичном расходе. Уведомления будут поступать в течение месяца после операции. Это поможет семьям лучше контролировать использование средств.

Итог: закон убирает лишние препятствия, экономит время и нервы собственнику недвижимости, а также делает процесс расходования средств маткапитала более понятным.

С 1 февраля будет увеличен размер материнского капитала. На первого ребенка он достигнет 737 204 рублей, а на второго, если за первого средства не получали - 974 189 рублей.

Кстати, как писал ранее на тему что можно купить в Ленинградской области до 2 млн рублей я для клиента смотрел квартиры в Новой Ладоге. Одна из квартир была куплена с использованием маткапитала. К чему это я? Получается, что в Ленинградской области (да и в других регионах РФ), размер маткапитала может составлять от 30 до 100% стоимости квартиры. Да-да, я не ошибся, до 100%. У меня в прошлом году был клиент, который покупал квартиру в г.Сертолово Ленобласти. Она переезжает из поселка под Биробиджаном. В их поселке градообразующим предприятием является тюрьма, где работают вольные граждане поселка. Мой клиент был преподавателем. Так вот. У нее в этом поселке 3 ккв, которую даже за 500 тысяч рублей не продать. Единственный покупатель, кто готов был купить эту квартиры - семья с детьми, которая предложила 350 тысяч, естественно покупка предполагалась за счет средств маткапа.

#материнскийкапитал #ипотека #недвижимость #законы #семья #льготы #соцфонд

‼️Ипотечная просрочка в Петербурге бьет рекорды. Что дальше?

Оперативные данные ЦБ рисуют тревожную картину по ипотеке в Петербурге.

К 1 декабря 2025 года сумма просроченной задолженности достигла исторического максимума — 9,4 млрд рублей. За неполный год (11 месяцев) «плохой» долг вырос в 2,1 раза.

Но еще показательнее динамика доли просрочки от всего ипотечного портфеля города:
▫️ Июль 2024: 0,33%
▫️ Январь 2025: 0,4%
▫️ Июль 2025: 0,6%
▫️ Декабрь 2025: уже 0,8%

Тренд очевиден: доля проблемных кредитов устойчиво увеличивается, и рост ускоряется.

📊 Прогноз на 2026 год

Если текущие макроэкономические условия (высокие ключевая ставка и инфляция, замедление роста доходов) сохранятся, то к концу 2026 года мы можем увидеть:

Суммарный объем просрочки может превысить психологическую отметку в 15-17 млрд рублей.

Доля просрочки в портфеле с высокой вероятностью к июлю 2026 года перешагнет 1%, приблизившись к уровням, которые регулятор считает сигнальными для системных рисков. А в декабре можем увидеть ~1.2% - 1.3%.

Главные драйверы роста:
• Исчерпание «финансовой подушки» у заемщиков, взявших кредиты в период низких ставок.
• Возможное дальнейшее охлаждение рынка недвижимости, затрудняющее продажу квартиры для погашения долга.
• Сохранение высокой долговой нагрузки на семьи.

Ситуация требует пристального внимания не только со стороны банков, но и от регулятора, который может ужесточить требования к выдаче новых кредитов.

Я не отказываюсь от своих слов, сказанных еще в январе 2023 года - на рынке ипотечных кредитов - пузырь.

#ипотека #ЦБ #СанктПетербург #экономика #прогноз #финансы #новости

🤯Фобия дарения

Совершая сделки с недвижимостью в 70% случаев сталкиваюсь с паническими страхами покупателей (а точнее, их консультантов) покупки недвижимости у одаряемого, т.е. у собственника, владеющего продаваемой недвижимостью на основании договора дарения.

О некоторых очень выпуклых случаях писал в своём телеграм-канале.

Собственно говоря эти страхи и побудили меня снять лёгкое, ненапряжеое видео о дарении недвижимости

https://youtu.be/Lb99s3DwlsA?si=b0hzblMvnLaaXXPb

https://rutube.ru/video/dc591e37d40b8c1467e91cfbfa733a5d/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239730?list=580004b1876ca5d287

👀Портрет потенциального нанимателя

Подсмотрел на днях в одном чате такое объявление.

Предположу, что многие "инвесторы" в жильё с целью извлекать доход всё равно, не переубедятся в практической несостоятельности такой идеи.

Остальным сообщу кратко историю из личной практики

Так сложилось, что я в последние несколько лет помогал своим клиентам сдавать квартиры у метро "Бегова". Это были и квартиры в 137 серии и в ЖК "Золотой якорь". Так вот, 75% звонков был с целью заселиться "2-3 инженерам мужского пола, работающим на строительстве Лахта-центра".

Поиск приличного (устраивающего наймодателя: россияне, девушки-студентки, семейная пара в зарегистрированном браке) нанимателя занимает в этой локации около 2-х месяцев. Доходность не выше 5%.

❓Зуммеры не покупают старый фонд?

Пролог

Для меня понятие "старый фонд" относительно недвижимости прочно связано с домами, построенными до 1917 года, т.е., так называемые дома царской постройки.

Однако, примерно с 2015 года я стал встречать применение понятия "старый фонд" и относительно домов советской постройки.

Суть

На днях с моим покупателем закрыли сделку по покупке 2 ккв. Обзор смотрите в видео.

Покупатели - молодая семья 25-ти летних без детей. Ко мне они обращались ещё в мае 2025 года. Тогда у них деньги лежали на депозите, который заканчивался в конце ноября 2025 года. 

В конце ноября мы и приступили к поиску квартиры, которую выбрали за пару недель в первых числах декабря.

Для покупки применялась ипотека. Было взято 4,65 млн под 18,8% на 20 лет с ежемесячным платежём 74639 руб. Срок кредита такой, чтобы уменьшить платеж, т.к. предполагается гасить кредит с опережением графика. 

Квартира куплена для жизни.
У меня много молодых покупателей, которые легко приобретают квартиры в домах советской постройки и негативно относятся к новостройкам по разным причинам.

Эпилог

Истории про поведение и предпрчтения зуммеров и мелиниалов на рынке недвижимости - миф

https://youtube.com/shorts/sBrKQNOJmZY?si=Fs4QHNdj54fr5yDp

https://vk.ru/clip-226877624_456239731?c=1

https://rutube.ru/shorts/5a3fb887a51681b592bce962e40115fd/?r=a

☄️Сигнал или сезонный фактор?

В большинстве районов Московской области произошла коррекция цен на загородные дома во всех ценовых категориях. Снижение составило до 34% за год.

Что это, случайность или непознанная закономерность разобрал в новом видео 👇

https://youtu.be/uHs1VuUmvGk?si=cO18fqMNJSBuBty8

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239732?list=a04cc652434ea768ad

https://rutube.ru/video/5b48249341a417deb07c29e1dfcc4b05/?r=a

📊 Ценовой разнос

Пока, под одним данным, цены на загородную недвижимость в Подмосковье падают в среднем на 13,4%, по другим данным, цены на новостройки в самой Москве за 2025 год выросли в среднем на 22,5%. Интересно ,что из ТОП-10 регионов по новостройке, меньше всего цены выросли в Краснодарском крае, всего на 4,2% (интересно послушать тех, кто утверждает, что в Краснодаре в 2025 году цены выросли чуть ли не на 20%) и в Новосибирской области всего на 3,6%.

Такие данные опубликовал Дом,рф основываясь на цены в договорах реальных сделок, которые они получают от Росреестра. Данные по другим регионам можно видеть в приложенном файле.

Интересно, почему Росреестр не публикует цены реальных сделок на вторичном рынке? К примеру, в загнивающих штатах Северной Америки эти данные открыты для всех.