❓Прозрение?

Вопросы начинают решаться, когда их критическая масса доходит до Президента РФ, а вернее, до момента больших телевизионных конференций.

Именно поэтому мгновенно решился вопрос с Долиной. Зачем Президенту краснеть от тысяч вопросов о несправедливости.

И, вот, дошло дело до застройщиков. В прямом эфире до Президента допустили вопрос девушки, рассказавший "схему" затягивания застройщиками сроков сдачи домов. Девушке даже позволили назвать застройщиков мошенниками. Ведущий конференции тут же подхватил слово, добавиви, "да-да, вводили-то мораторий ещё 5 лет назад в пандемию", и Президент также, выглядел готовым к ответу на этот вопрос, сказав, что пора с иораторием заканчивать, ключи надо выдавать в срок.

Выглядело всё отрежессированным.

Мораль просто. Уже неоднократно Президентом было сказано, что всё, и мораторий на штрафы, и всевозможные льготные ипотеки, всё было сделано для поддержки застройщиков, НЕ ДОЛЬЩИКОВ!

Интересно, когда наступит "прозрение" относительно отмены и льготных ипотек? Пишите комментарии и смотрите новое видео по ссылкам 👇

https://youtu.be/1D1EQwwExb8?si=xAThY9bYHSneAaK8

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239717?list=58e762eeb012bf458e

https://rutube.ru/video/22c7e435e029ee1be909a76c1960121b/?r=a

ℹ️Доступность американского жилья в опасности

15 декабря 2025 года в США алгоритмам запретили диктовать цены на аренду.

Власти штата Нью-Йорк ввели первый в США полный запрет на использование алгоритмов для расчета стоимости аренды жилья. Закон приравнивает такое ценообразование к сговору.

📌 Суть закона:

· Запрещено использовать ПО, которое собирает конфиденциальные данные (цены, заполняемость) от нескольких арендодателей, анализирует рынок и выдает рекомендации по ставкам.
· Нарушением считается уже факт использования этих рекомендаций как основы для решения.
· Ответственность несут и арендодатели, и разработчики такого софта.

Причина введения закона: «Алгоритмический сговор» повышает цены, тем делая жильё менее доступным.

Расследования показали,что сервисы вроде RealPage (лидер рынка) координировали цены между конкурентами, искусственно завышая арендную плату. По оценкам Белого дома, это стоило американским арендаторам $3.8 млрд лишних расходов только в 2023 году, в среднем +70$ в месяц с квартиры).

Борьба с подобными ПО, основанными на ИИ алгоритмах - это часть глобального тренда. Подобные запреты уже действуют в Сан-Франциско и Сиэтле.
Однако, RealPage не унывает и уже подала иск, утверждая, что закон нарушает свободу слова. Исход суда может создать прецедент для технологий везде, где алгоритмы влияют на цены.

А, что у нас?

В России на рынке недвижимости такие ПО мне пока не известны. Вероятно их отсутствие обусловлено закрытостью информации о реальных сделках. Некое подобие присутствует на некоторых порталах по недвижимости в виде "рекомендованной цены", основанной на хотелках, а не реальных сделках. Хотя, получается, что эти "рекомендованные цены" косвенно влияют на цену сделки, ведь продавцы и наймодатели частенько принимают её за основу.

Я уже не говорю о продолжающейся поддержке чиновниками строительного сектора без всяких условий, ни по цене, ни по площади квартиры.

🗑Квартира-консерва

Общество увлекшись делом Долиной совсем забыло, что существует множество иных способов мошенничества на рынке недвижимости.

С одним таким интересным видом мошенничества я вас познакомлю в новом видео 👇

https://youtu.be/UpNlAQ8DyDo?si=iEEdUvzpoQKZd0Vg

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239721?list=59ea39a8c6235b4fc2

https://rutube.ru/video/54a74612f56fe74eb935c68b7f85ca32/?r=a

🚩📊Утопающие в бетоне

Тут я писал, что в Петербурге в ноябре 2025 года количество сделок с новостройками и вторичкой упало.

Я нашел, куда утекли некоторые покупатели новостроя. И это - Ленинградская область. В ноябре 2025 года в ленинградской области было зарегистрировано 3001 ДДУ. Это на 32% больше ,чем в октябре 2025 года и это самый высокий месячный показатель за период 2023 по 2025 годы.

Очевидно, что подавляющее большинство сделок на первичке это семейная ипотека и рассрочки. В Петербурге по цене 170-200 тысяч за метр в новостройках ничего нет, а в Ленинградской области есть.

Если считать данные за 11 месяцев года, то ситуация с продажами новостроя в Ленинградской области (ЛО) ровная:

2023 - 21867 ДДУ
2024 - 19736 ДДУ
2025 - 20716 ДДУ

При этом цены на новостройки ЛО выросли за 3 года всего на 26,4%, что не скажешь про вторичку. По данным портала bn,ru цены хотелок на вторичке ЛО за 3 года снизились на 3,1%. Хотя есть порталы, показывающие за этот же период рост 6%. Очевидно, что цифра зависят от количества объектов и их местоположения. Но, пусть даже не падение, а рост цены за 3 года на 6%, так себе инвестиция. Понятно, что ЛО большая и есть Мурино и Кудрово, где цены могли вырасти, а есть дальние места, типа Лодейного поля, Кириши, Бокситогорск и т.п., где покупают только для жилья и в подавляющем большинстве местные жители.

Так вот, в ноябре 2025 года на вторичке ЛО Росреестр зарегистрировал 4027 сделок купли-продажи, что на 5% меньше, чем в октябре 2025 (4247) и на 12% меньше, чем годом ранее (4576).

В Петербурге и ЛО в ноябре 2025 года, что-то на рынке вторичного жилья (квартиры, комнаты) пошло не так.

Хотя в целом за 11 месяцев по сумме сделок 2025 год лучше 2024:

2023 - 37473
2024 - 33396
2025 - 36844

На графике наглядно показано, что успех инвестирования в новостройки ЛО области сомнителен, т.к. на вторичке цены ниже, а предложений в новостройках огромное количество. Согласен с тем, что те, кто покупает себе, чтобы жить в купленной новостройке лет 15-20 конечная цена продукта не имеет значения. Им важен ежемесячный платеж по ипотеке.

🖥Ты инвестировал в бетон?

Вчера провели сделку - покупка комнаты 10 кв.м. в 3 ккв на 1-м этаже в панельном 9-ти этажном доме 504 серии в Московском районе Петербурга. В 2-х соседних комнатах проживает семья, мать с взрослым сыном (не алкаши). Комната, как и вся квартира , требуют хорошей косметики (не бомжатник). Продавец хотел 1,7 млн руб. В результате продал моему покупателю за 1,55 млн руб.

В чём суть этого поста.

Эта комната была куплена за 14000 долларов летом 2004 года.

Считайте сами, сколько заработал продавец за 21 год.

❗️100 млрд штрафов

Хуснуллин после отмены моратория на штрафы сказал, как он это феноменально умеет, что так и задумывали. Мораторий на штрафы сильно помог застройщикам сдавать новостройки в срок. И в доказательство к этому отметил, что в 2025 году всего лишь на 2% меньше построили жилья, чем в 2024 году опять смешав разные данные в одну кучу.

Важное заявление Хуснуллина - застройщики накопили 100 млрд рублей штрафов за несдачу домов в срок и он с губернаторами в ручном режиме помогает застройщикам сдать несданное.

100 млрд штрафов!

Эти цифры должны кинуть некоторых застройщиков в бездну забвения.

Смотрим моё новое видео на эту тему

https://youtu.be/bAYqrlR5o9A?si=AfSfYLWXZI0BhOLB

https://rutube.ru/video/1061e5c1af6eeb7db99c654aca2f956a/?r=a

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239726?list=75184876004db86039

🚨Арест главы минстроя

Добрые новости под новогоднюю ёлочку.

Глава Минстроя Красноярского края Михаил Заскалько задержан по уголовному делу о превышении полномочий (ст. 286 УК РФ). Решается вопрос об его аресте.

В чем суть?

В 2022 году для детей-сирот построили 20-квартирный дом,который сразу признали аварийным. Но Заскалько, бывший тогда главой «Управления капитального строительства», не расторг контракт с застройщиком и не вернул аванс в 23+ млн рублей. Вместо этого отдал приказ строить новый дом, на который потратили еще 2 млн. В итоге оба проекта провалились.

💰 Ущерб бюджету — 25 млн рублей.

Уже сегодня губернатор Котюков уволил Заскалько. Новым министром назначен его бывший зам — Максим Говорушкин.

Думаю в кого не тени на рынке недостроя, любой как-то, да набедокурил.

😂

Уважаемые единомышленники моего канала!

С Новым годом!

Желаю вам в 2026 году:

Квартир — с удачной планировкой,

Сделок — с идеальной чистотой,

Рынка — с разумным движением цены,

Консенсуса в диалогах,

И счастливой жизни в любимой недвижимости!

Спасибо, что мы вместе плодотворно провели 2025 год.

Продолжаем в 2026 году гнуть линию «без сиропа»! 🥂

ℹ️Начало года. Итоги первых дней

И эта статья не про отношения США и Венесуэлы, хотя они наверное повлияют на мировую экономику. Кратковременно это точно.

Лучше расскажу об активности на рынке жилой вторичной недвижимости.

Не прошло и трёх дней с начала Нового 2026 года, а рынок уже проснулся. К вечеру 1 января начали звонить покупатели по объектами от однушек до 5-ти комнатных коммуналок на Петроградке.

И это был не праздный интерес. После звонков следовали просмотры.

Такая активность напомнила мне январь 2009 года, когда уже 2 января мы принимали задатки.

Выводы делать рано, посмотрим каким рынок будет после окончания длинных январских праздников.

🖥Незнание рынка не освобождает

Как-то, еще 2 февраля 2025 года, писал:

Определенную динамику продажам придают покупатели из регионов, которые самостоятельно ищут квартиру в Питере. Они из своего города ищут по сайтам квартиры, видят, что "цены растут", приезжают что-то смотреть, на просмотр и покупку у них пара недель. От недостатка времени нервничают и покупают то, что есть в моменте иногда не торгуясь из-за боязни упустить вариант. В 80% случаем покупатель из региона ищет квартиру с ремонтом.


В течение всего 2025 года, это мое наблюдение постоянно подтверждалось. Самый мощный пример произошел в предпоследнюю неделю декабря, перед самым Новым годом.

Один из моих сотрудников продавал студию в ЖК "Зеленый квартал". Формально - Московский район Петербурга, натурально - Пулковские высоты. До метро "Московская" 18 минут на машине (если без пробок), на автобусе еще дольше. Обычная студия 24 кв.м., без всякой мебели и техники с ремонтом от застройщика. Продавать начали в конце июня по 5,8 млн руб (продавец ориентировался на соседние объявления). Звонков не было совсем по этой цене. В сентябре снизились до 5,65 млн. Было всего 3 звонка. Продавец, как обычно, "никуда не торопился", агент не мог отказать продавцу, потому что "очень хорошие знакомые".

В итоге 25 декабря поступил звонок от покупателя. Покупателем оказался несчастный пермяк, который давно решил переехать в Петербург. Как иногда водится, через интернет нашел себе студию в ЖК "Зеленый квартал". Почему тут? Потому что тут уже живет один знакомый, ранее перебравшийся из Перми. Это нормальная история, когда иногородние покупатели ориентируются на таких вот знакомых, либо на детей, которым снимали квартиру на время учебы, и район понравился.

Так вот, пермяк дистанционно договорился с агентом продавца (забегая вперед скажу - не имеет значения с кем договаривается покупатель, с агентом или прямым собственником). В Питере пермяк не стал искать себе консультанта (а зачем? у продавца есть агент. В случае, если бы был сам собственник, то покупатель мог бы сказать - "по телефону поговорили, такой хороший человек"). По итогам телефонных договоренностей (был ли дистанционно заключен какой-то договор, не знаю) пермяк продал свою квартиру в Перми, упаковал вещи в контейнер и выехал на сделку в Петербург. По дороге, сидя в поезде, вдруг узнал, что сделки не будет, после чего телефон агента перестал отвечать на звонки.

Ситуация, как понимаете, патовая. Пока пермяк ехал в поезде, начал лихорадочно искать себе квартиру. Скажу, что с первого взгляда, студий в этом ЖК продается около 20 штук по цене от 5 до 8 млн, все с ремонтом, есть с мебелью и без. Из всего многообразия он выбрал продаваемую нами квартиру. Мой сотрудник, человек оперативный, быстро ответил на звонок, быстро договорился с продавцом, и уже 30 декабря совершили сделку по заявленной цене без торга.

Мораль

1. Иногородним покупателям настоятельно рекомендую нанимать местных агентов, реально это снимает массу напряжений
2. Количество иногородних покупателей испытывающих временной цейтнот на рынке недвижимости Петербурга много. По моей практике не менее 30% (это не мало). Это те, кто должен купить квартиру быстро, потому что взял для этого отпуск.
3. Эти иногородние покупатели в результате отсутствия достаточного времени для выбора квартиры, незнания конъюнктуры питерского рынка и т.п.. поддерживают легенду, гуляющую среди продавцов, что найдется покупатель на мое добро по моей цене. В нашем случае повезло 1 (нашему продавцу), остальные 19 продавцов студий продолжают верить в успех плавно снижая цены.

💬Анклав недвижимости

Как чувствует себя рынок недвижимости Калининграда, что было, что будет?

Смотрите первую в этом году новогоднюю риэлторскую перекличку

https://youtu.be/0cJakPtk_Uk?si=gE6XoLeTIvcBa6jl

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239728?list=e9e85f64852c6ce6da

https://rutube.ru/video/dccaf828c18de03bf147b6615892227b/?r=a

🔈▶️Новогодний схематоз

Под Новый год правительство сделало застройщикам своеобразный подарок - мораторий отменили, но приняли поправки о невзимании штрафов, которые возникли до 01.01.2026 года, т.е. дольщики могут истребовать только те неустойки, которые возникнут с 01 января 2026 года.

Поправьте меня, если я неправильно понял это постановление

🔍Конкретный пример

За неделю до Нового года подписали с покупателями акт приема квартиры, которую можно видеть по ссылке.

Как обещал, иногда делиться конкретными при ерами, что покупают, вот, делюсь. Покупатель иногородний, из Магаданской области, купили, чтобы жить самим.

https://youtube.com/shorts/Mmq-EK08gFI?si=kTFlCOh1OkCU2WB6

https://vk.ru/clip-226877624_456239725?c=1

https://rutube.ru/video/12c6b1704dda605480ebcc873cb815b6/?r=a/

📍Петербуржщина - место ценовых контрастов

Отъехав всего 50 км от Петербурга в южном или восточном направлении можно найти 1-2 комнатные квартиры по цене до 2 млн рублей. Расположены они в городках, поселках и деревнях часто со всеми минимальными бытовыми удобствами: почта, магазины, полиция и поликлиника.

Кто эти квартиры тут покупает?

1. Пенсионеры, продающие свои квартиры в Питере, которых тянет на природу и требуются деньги на разные цели. Доплата, после продажи квартиры в городе и покупке в Ленинградской области может составлять минимум 3 млн рублей
2. Иногородние граждане, не желающие брать ипотеку на покупку квартиры в Петербурге, и не желающие брать комнату в коммуналке (до 2 млн рублей это будет либо маленькая комната 9-11 кв.м. в 3-4 ккв, либо побольше метражом, но и комнат в коммуналке будет больше)
3. Петербуржцы, под дачу. Кому неохота возиться в огороде, иметь все удобства и близость природы.
К примеру, Новая Ладога, расположенная в устье реки Волхов и Ладожского озера отличное место кому интересна рыбалка, грибы и т.п..

P.S.

Петербурщина - переделанное слово по аналогии с ленинградчина. Так однажды М.С.Горбачев назвал Ленинград на встрече с населением. Кто помнит. Михаил Сергеевич любил ходить в народ, я его как-то случайно встретил на Средней Рогатке, когда он не торопясь проезжал в машине и остановился у памятника "900 дней блокады".