💥Положительные новости для покупателей недвижимости

Я редко гоню отсебятину, часто цитирую высказывания чиновников и депутатов по рынку недвижимости, а также выпускаю в эфир переклички с риэлтора и из регионов РФ, которые сами рассказывают о ситуации на их рынках недвижимости.

Вот честная перекличка. В ней риэлтор из Анапы честно подтверждает многие наши доводы, которые мы ведём в комментариях к моему каналу

https://youtu.be/WF6kBSgOKa0?si=QmjJ59vW2nTQi_I0

https://rutube.ru/video/5136398da9c54d99cff0dc63745ef0f5/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239696?list=0c4a95dcbd77d60312

❌🛡Мошенник на мошеннике сидит и мошенником погоняет

Сегодняшний информационный фон создаёт впечатление у обывателя, что куда не ткнись, везде мошенники.

🚨 Банк России подвел тревожные итоги первого полугодия 2025 года.

Регулятор выявил более 4000 мошеннических и нелегальных проектов. Это на 20% больше, чем за тот же период прошлого года.

📊 Основные цифры:

· > 88% пирамид и нелегальных брокеров маскировались под псевдоинвестиции.
· Зафиксировано 2,3 тыс. финансовых пирамид. Их число выросло в 1,4 раза.
· Выявлено почти 1,4 тыс. псевдоброкеров.
· Количество «черных кредиторов» сократилось более чем в два раза — до 460 компаний.

Есть и хорошие новости: хотя пирамид стало больше, жизнь их стала короче. Банк России научился находить их значительно быстрее.

💻 Как работают мошенники?
Часто они создают по несколько сайтов-клонов под разными брендами,чтобы обойти блокировки. Только за полгода регулятор инициировал блокировку 11 000 таких ресурсов. Причем половина из них была сделана по шаблону.

⚖️ Ответственность:
По материалам ЦБ возбуждено более 200 административных дел и принято свыше 300 других мер против организаторов нелегальных проектов.

Что с "эффектом Долиной"

Верховный суд в 2023 году насчитал 4050 дел по оспариванию прав на недвижимое имущество.

Сейчас в интернете гуляет информация о якобы 5300 мошенничесив с недвижимостью, зафиксированной ЦБ в 2025 году.

Но это не точно

Официальных данных от ЦБ я не нашёл, зато нашёл первоисточник - статья на Дзен, в которой говорилось: "Если верить аналитикам Центрального банка, только за первое полугодие 2025 года в России зафиксировано 5,3 тыс. мошенничеств с недвижимостью." В результате, после кучи пересказов эта фраза в некоторых сообщениях стала звучать, как "согласно отчётам ЦБ РФ, за 1-е полугодие 2025 года в России зафиксировано 5300 мошенничеств с недвижимостью".

При учёте, что в год в РФ совершается более 4 млн сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, даже пусть 5300 мошеннических сделок это менее 0,15%, т.е. цифра в рамках статпогрешности.

Но, я всегда говорю - хотите ли вы попасть в эти цифры статистики? Ведь 3000-5300 оспариваемых сделок касается каких-то конкретных людей. За каждой цифрой горе конкретного человека.

Тем более, что речь идёт и о попрании судебной системой понятия "добросовестный приобретатель".

Чтобы разобраться в вопросе и сформировать четкую позицию и требования по действиям властей мы в Национальной палате недвижимости проводим Форум по безопасности на рынке недвижимости.

На форуме выступят нотариусы, руководитель отдела МВД по борьбе с мошенничеством, адвокаты участвующие по делам с ведомыми, клинический психолог и другие специалисты. По итогам форума будет подготовлен меморандум для представления в госорганы и Президенту РФ.

Призываю всех участвовать в Форуме, он бесплатный.

Регистрация по ссылке https://npn.newcongress.online/

🔗🛍75% сделок на вторичном рынке проходит за наличные

Так гласит молва

Рассказываю, как на самом деле

В пятницу провели цепочку сделок из 4-х квартир + покупатель сверху. Итого 5 участников.

Наша квартира была самой первой в цепи - 1ккв на Просвещения в кирпичном доме 1984 г/постройки. Комната 18,3 кухня 8,8. Состояние - въезжай и живи. Покупателя нашли за 2 недели за 6,7 млн.

3 недели искали встречку, которой оказалась 3ккв в панельном доме 1989 г/пс кухней 8,5 и жилой по 43 кв.м. за 10,7 млн.

Эта 3ккв выбрала себе 1ккв в Солнечном городе в монолитном доме 2019 г/п с кухней 10 и комнатой 15,3, а также с полной меблировкой и техникой за 7,5 млн (думаю дороговато).

Продавцы из Солнечного города купили себе 1 ккв в хрущевке в Мрскрвском районе в удовлетворительном состоянии за 5,9 млн.

Итого

Головной покупатель взял первую квартиру за наличные, наш клиент взял 4 млн в ипотеку и все эти деньги: 6,7 млн налом и 4 млн ипотечные разошлись по цепи.

Всю цепочку проводили через аккредитив Сбера.

Так вот, с точки зрения статистики Сбера 3 квартиры в цепи куплены за наличные, 1 квартира с использованием ипотеки.

Но мы-то с вами теперь понимаем, что это не совсем так.

Так вот, 70-80 % сделок на вторичке в Питере - это цепочки разной длины.

Следовательно, утверждение, что 75% сделок проходит с использованием наличности - правда, но от части. Один покупатель запускает цепочку. У продавцов цепи(они же покупатели) денег нет, они, как в описанном мною случае, прошли сквозь и упали продавцу последней квартиры, лишь немного разойдясь в виде доплат внутри цепи.

💧Сложное время

Прошлая неделя принесла много заявлений чиновников и промышленников от запрета на скидки на маркетплейсах, до ужесточения контроля за движением наличности и высказываний "российская экономика в предсмертном состоянии".

Вот обо всём этом и многом другом, порассуждать в новом видео 👇

https://youtu.be/iQi90yA3ePA?si=FT3fQJEO2RojAT_C

https://vk.com/video-226877624_456239699?list=1af406c284a11874d6

https://rutube.ru/video/2bf48d4cb076dbfb3b817a75f9c09b1d/?r=a

▶️Китайский путь российского рынка недвижимости

В Китае начинают серьёзно задумываться над новым пакетом мер поддержки рынка недвижимости — сигнал тревоги, который символизирует глубокое и затяжное ослабоение одного из ключевых секторов экономики. 

Почему ситуация вышла за рамки

Сектор жилья в Китае уже давно стал не просто отдельной отраслью — он находится в эпицентре экономического тромбоза. Продажи недвижимости падают, цены продолжают снижаться, а экономика второго по величине государства сталкивается с тем, что когда-то мощный драйвер роста превратился в гнетущий балласт. 

Недоверие растёт: всё больше потенциальных покупателей задаются вопросом — стоит ли вкладываться в то, что несколько лет назад было гарантией богатства. В то же время банки и девелоперы ощущают на себе серьёзный кредитный и операционный стресс. 

Что может быть в пакете

Согласно источникам Bloomberg, власти рассматривают ряд инструментов для оживления спроса и стабилизации рынка:

- субсидии по ипотеке для тех, кто покупает жильё впервые; 

- увеличенные налоговые вычеты или льготы для заёмщиков по ипотеке; 

- снижение транзакционных издержек при покупке жилья; 

- возможно — уступки политики по первоначальному взносу или ограничению по количеству покупаемых объектов. 

При этом параметры пакета пока обсуждаются — сроки, масштабы и региональное покрытие остаются неясными. 

Почему вмешательство стало необходимым с точки зрения китайских властей

Рынок недвижимости для Китая — это не просто бизнес, это ­основа накоплений многих семей и локальных бюджетов. Падение активности в секторе отражается на потреблении, доверии и банковской системе. Теперь власти опасаются того, что дальнейшее ослабление рынка жилья может привести к большим финансовым рискам, в том числе связям с кредитами для девелоперов и «замороженными» проектами. 

Кроме того, уже ведётся работа по оценке ущерба: в некоторых публикациях упоминается, что рынок недвижимости мог «упасть в отрицательный капитал» для многих заёмщиков. 

Что остаётся сомнительным

Хотя пакет выглядит масштабно, есть несколько факторов, которые могут ограничить его эффективность:

1. Психология покупателей пока не изменилась — снижение цен и задержки строительства заставляют многих ждать ещё более выгодных условий.

2. Девелоперы по-прежнему испытывают нагрузку по долгам, что мешает серьёзной нормализации рынка.

3. Восстановление рынка, скорее всего, потребует не одного этапа мер, а серии шагов с чёткой реализацией.

Эксперты предупреждают, что без значимой трансформации модель рынка недвижимости может оставаться слабой долгое время. 

Итог

Китай стоит перед выбором: либо ускорить вмешательство и дать рынку жилья определённый толчок, либо рисковать тем, что кризис недвижимости будет как якорь тянуть всю экономику страны. 

Как видим, Китай продолжает испытывать резинку от трусов на эластичность. И длится это уже 4-й год. Всё это на фоне ослабления способности домохозяйств выплатить ипотеку и потрбекредиты.

В конце сентября 2025 года объем проблемных кредитов китайских банков достиг рекордных 3,5 трлн юаней ($492 млрд).

Средняя ставка по ипотеке для покупателей первого жилья в 42 крупных городах составляет 3,06%.

В Пекине, Шанхае и Шаньчжене во 2-м квартале 2025 года были смягчены требования к покупке жилья, особенно в пригородах. Тем не менее в октябре цены как на новостпойкм, так и на вторичку упали самыми быстрыми темпами за год.

Думаю, что мы можем делать некоторые параллельные выводы о том, как будет разворачиваться ситуация на российском рынке недвижимости, учитывая ещё и наличие у нас санкций, событий на территории соседнего государства, предсмертного состояния экономики и т.п..

🛍❗️Инфляция 14,5%

ЦБ РФ оросил народ и народ ответил, что инфляция 14,5%

Народ не врёт!

В новом видео порассуждать о возможных действиях ЦБ по ключевой ставке, а также обобщил то, что писал у себя в телеграм-канале на этой неделе про миф о большом количестве сделок с недвижимостью с использованием наличных (читай личных неипотечных денежных средств), а также о ситуации с недвижимостью в Китае. График про изменения цен на недвижимость в Китае с 2020 по 2025 годы представил

https://youtu.be/cgbFe4p3mLo?si=7gD4agEpWx8_c1ZF

https://vk.com/video-226877624_456239702?list=4f8004c678a62a7ee1

https://rutube.ru/video/3252f7859fe68b00a303cd33b2b2d210/?r=a

🤓⚖️А судьи что?

Намедни прошла информация, что Лурье отказали в удовлетворении требований к Долиной и оставили решения предыдущих инстанций без изменений.

Мое мнение - судьи намеренно выводят дело Долиной в Верховный суд, чтобы тот вынес решение/определение, на которое все остальные будут ориентироваться.

Сегодня я, в качестве почетного гостя, нахожусь на научно-практической конференции «Сохранение стабильности гражданского оборота: противодействие мошенническим схемам», которая проходит в Арбитражном суде Петербурга.

В программе выступления: Председателя Арбитражного суда Санкт-Петербурга и ЛО; Начальника Главного управления Министерства юстиции РФ по СПб и ЛО; Руководителя Главного следственного управления Следственного комитета по Санкт-Петербургу; Директора ФБУ Северо-Западного регионального центра судебной экспертизы, Министерства юстиции РФ, а также судьи, профессора СПбГУ и т.д..

Конференция на целый день. Надеюсь почерпнуть много полезной информации и завтра отписаться по итогам этого мероприятия.

Напомню, что 11.12.2025 года мы организовали Национальный форум по безопасности рынка недвижимости, он будет бесплатным для всех, программа и регистрация на форум по ссылке https://npn.newcongress.online/

🤫Обездоленные - слово играющее новыми смыслами

Мошенничество и обман существовали всегда и будут существовать. Мошенники эволюционируют и правоохранительная система, к сожалению, всегда на шаг отстаёт от их фантазий и схем.

С 2022 года уровень и количество мошеннических действий с применением новых схем увеличилось многократно.

Жертвами мошенников "по телефону" являются люди всех возрастов, образования и социального статуса, а не только "бабушки", как сейчас говорят в СМИ.

Люди, будучи обманутыми, считают виновными правоохранительные органы, а не себя. Все за всё должны отвечати: и банки, и нотариусы, и риэлторы и т.д. и т п., только сам гражданин не отвечает за свои действия. Не просто не отвечает, но и не хочет отвечать. Кто виноват, что его попросили по телефону перечислить деньги на "безопасный счёт" чтобы помочь МВД/ФСБ? Конечно само МВД/ФСБ, ну, никак не сам доверчивый гражданин.

41 тысяча сделок с жильём (дарение, меня, купли-продажи) совершено нотариально в 2024 году в Петербурге.

Со слов Президента нотариальной палаты Петербурга, около 6000 сделок совершены под влиянием мошенников. Т.к. Президент нотпалаты не сообщила в каком регионе эти сделки выявлены, предположу, что речь идёт о России в целом.

Процент оспариваемых сделок совершенных нотариусом менее 1%. Вероятно, что такая низкая оспоримость нотариальных сделок связана с тем, что большинство мошенников избегают лишних свидетелей в сделке (нотариус, юрист, риэлтор, родственник).

Нотариус устанавливает личность участника сделки, и/или его представителей, по паспорту. Иногда нотариусы сталкиваются с поддельными паспортами, где переклеены фотографии. Но нет доступа у нотариуса к базам данных для сверки предъявленного паспорта и фото в нём с государственными базами.

Одним из идеальных способов подтверждения личности будет внедрение биометрических паспортов, ведь новые загранпаспорта уже биометрические. Однако, внедрение общероссийского паспорта гражданина РФ с применением биометрии по разным причинам пока не внедрены.

Понятие "сделка под влиянием" отсутствует в ГК РФ. Это особое состояние жертвы. Ведь жертва осознаёт свои действия. Осознаёт, что совершается сделка купли-продажи, что за неё перечисляются деньги. Соответственно жертву нельзя считать, что она обманута.

Нотариус тормозит гражданский оборот, согласно классических французских источников юриспруденции. Это не стыкуется со стремлением государства ускорить обороты, увеличить ВВП. Именно это, торможение гражданского оборота, было одним из аргументов при принятии решения об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в 1997 году в купе с организацией обязательной и главенствующей системы государственной регистрации и единого реестра недвижимости.

Не лучше ли вместо введения "охлаждения при совершении расчётов по сделке" ввести охлаждение/торможение сделки посредством возврата обязательного нотариального удостоверения?

Необходимо ввести раздельную беседу нотариуса с участниками сделки. Это может помочь нотариусу выявить действительный мотив продавца.

Мотив сделки встаёт на первый план. Но мотив в договоре не указывается. "Почему Вы продаете квартиру?", "Деньги нужны". Но нужда в деньгах это не мотив сделки. Мотив - деньги нужны на лечение, или на свадьбу дочери, а остальное в банк под проценты. Или, как в случае с ведомыми, мотив - помочь органам в спецоперации.

Но мотив в договоре купли-продажи не прописывается. Однако, как выяснилось в последнее время, мотив имеет значение, чтобы сделку расторгнуть.

И вот тут встаёт вопрос - кто выяснит мотив сделки? Банк? Росреестр? Банку нужно выдать ипотеку, Росреестр вообще не видит участников сделки, только поступившие документы. Получается нотариус. Он может и должен выяснить мотив сделки при беседе с участниками сделки в день сделки.

А, что судебная практика?

Складывается впечатление, что всё законодательство и практика направлено на зашиту добросовестного владельца/продавца. 👇 продолжение

⁉️Знал бы прикуп, где бы жил?

Даже, если захочешь в Сочи купить квартиру, сделать это сложно из-за фейковых объявлений и незаконных строений, которые пойдут под снос.

Смотрите новую перекличку с риэлтором из Сочи

https://youtu.be/WlplGoq7FNE?si=uJZjLbmB8-m9WS5S

https://vk.com/video-226877624_456239704?list=7d80bedab247229a90

https://rutube.ru/video/1ab516e2f50082982d2a1d61d7cbae63/?r=a

📊Убывающее предложение

Снял данные на 30 ноября 2025 года по количеству продаваемых квартир и комнат на вторичном рынке жилья в Петербурге.

Всего квартир 21181, это на 2,5 процента меньше, чем 31 октября (21718) и на 24,7% меньше, чем годом ранее (28114)

Всего комнат 2404, что на 3,3% меньше чем 31 октября (2487) и на 8,6% меньше, чем в конце ноября 2024 года (2630).

Жду данные Росреестра по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи на вторичке. Предположу, что оно не будет сильно отличаться от зарегистрированных сделок в октябре 2025 года.

За год количество сделок увеличилось очень незначительно, не более 5%, а выбытие объектов из рекламы составило 24,7%.
Предположу, что на рынок не поступают объекты в новых домах, потому что цены на них в Петербурге, кто помнит, выше от 10 до 40%, чем можно реализовать на вторичке.

Возможно, что у единомышленников моего канала другое мнение.

🔼Квартиры на аренде растут

Растут в количество объявлений в рекламе, а не в цене.

В Петербурге на 1 декабря 2025 года количество объявлений на сдачу квартир и комнат в найм увеличилось, как в долгосрок, так и посутку.

Жилье в долгосрок:

комнаты - 682 + 21,3% (562 на 1 ноября 2025)
студии - 2242 + 6% (2114 на 1 ноября 2025)
1 ккв - 3322 +17,5% (2828 в 1 ноября 2025)
2 ккв - 2221 + 3,5% (2146 в 1 ноября 2025)
3 ккв - 978 - 0,5% (982 на 1 ноября 2025)

Данные по жилью, сдаваемому в долгосрок с 1 декабря 2024 года сравнить не могу, так как данные за этот период не фиксировал, но могу сравнить с 1 ноября 2024 года. Тут рост объектов в рекламе просто запредельный:

комнаты - 682 + 127% (301 на 1 ноября 2024)
студии - 2242 + 111% (1065 на 1 ноября 2024)
1 ккв - 3322 + 64% (2021 в 1 ноября 2024)
2 ккв - 2221 + 49% (1494 в 1 ноября 2024)
3 ккв - 978 + 27,8% (765 на 1 ноября 2024)

Посутка

комнаты - 7303 + 3,3% (7071 на 1 ноября)
студии - 12450 + 1,3% (12294 на 1 ноября)
1 ккв - 30046 +0,7% (29828 в 1 ноября)
2 ккв - 2221 + 3,5% (2146 в 1 ноября)
3 ккв - 2588 + 2,7% (2520 на 1 ноября)

Похоже, что я нашем, куда из рекламы пропали квартиры с рынка продаж вторички в Петербурге, о чем писал вчера в посте "Убывающее предложение"

💵⚠️Доллар не деньги!

Силуанов заявил, что «доллар — не деньги» и запустил проверку Центробанка из-за цифрового рубля. Что стоит за этим решением на самом деле? И при чём тут рынок недвижимости, где сегодня продают квартиры за 2,8 млрд и одновременно комнаты по 620 тысяч в убитом состоянии?

В новом видео:
— что будет с долларом, рублём и цифровым контролем расходов;
— зачем Минфин давит на ЦБ;
— почему рынок недвижимости стал похож на аттракцион абсурда;
— самые дорогие и самые странные объекты Петербурга — с разбором, фактами и реальными кадрами;

https://youtu.be/iKRoYijCvw8?si=mWAUYl_op8lzIH9d

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239708?list=ba756ecc74be95aafe&t=9s

https://rutube.ru/video/577ee46be991ef96cc4541ff41f33404/?r=a

🚨Всё растёт на рынке новостроек: и цены, и объемы стройки, и нераспроданные квартиры

По данным Дом,рф на 1 декабря 2025 гола портфель жилищного строительства в РФ составил 120,8 млн м² (+1,1% г/г) 

Рост идёт 10-й месяц подряд, несмотря на снижение запусков. 

Среди 10 крупнейших регионов РФ по объёмам строительства портфель в годовом выражении больше всего вырос в Ростовской области (+21,6% г/г), а сократился — в Московской (-12,1% г/г).  

В ноябре 2025 года застройщики снизили запуски после непрерывного роста в течение 5 месяцев.

На рынок вышло 3,2 млн кв.м (-29% к предыдущему месяцу и -13% к ноябрю 2024 г.) 

Несмотря на охлаждение, запуск новых проектов в ноябре всё равно превысил среднемесячный уровень I полугодия (2,9 млн м²) на 11%.

Всего за 11 мес. 2025 г. в РФ запущено 36,2 млн м² (-15% г/г). 

В топ-10 регионах по объёму строящегося жилья отставание от уровня прошлого года составило -17% г/г (17 млн м²). В прочих регионах: -12% г/г (19,2 млн м²).

Объём выхода новых проектов в январе-ноябре 2025 гола сократился в 8 из 10 крупнейших регионов по объёму строящегося жилья, рост зафиксирован в Петербурге (1,6 млн м², +48% г/г) и Ленинградской области (1,3 млн м², +10% г/г).

Рост объема нераспроданного жилья продолжается 2-й квартал подряд.

Чтобы продать всё понастроенное необходимо 3,7 года при норме 2-3,5 года.

🆕Долина заговорила!

Как и предполагалось сначала она молчала, потому что была в шоке, потом молчала в интересах следствия, а потом просто молчала.

А, что тут скажешь?

Рынок на ушах, Верховный суд сам проявил инициативу и затребовал дело, а Петербурге уже есть отказ суда вернуть квартиру продавцу, утверждавшему, что его заставили мошенники.

Сегодня вечером случаем Долину, а завтра я расскажу о реальной ситуации с мошенничеством в сфере недвижимости.

На этой неделе я встречался с руководством отдела МВД по мошенничеству с недвижимостью. Узнал интересные факты, завтра выложу внеочередное видео на это тему.

☄️Обманы будут продолжаться

За разговорами про Долину все забыли, что существуют иные способы мошенничества. Об этом моё новое видео, где делюсь некоторой информацией полученной от силовиков

https://youtu.be/0HIyS7a0h4Q?si=tvOcWmUlj_NGLZ7g

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239710?list=a43c633a6dac3023ff

https://rutube.ru/video/973dd554287082f69404e62e15055dea/?r=a