⚠️⚙️Дефолт застройщика "Брусника" оказался клюквой?

7 ноября 2025 года по СМИ бодро прошла информация, что застройщик "Брусника" допустил технический дефолт по третьему купону по выпуску биржевых облигаций серии 002Р-04 на 132,525 миллиона рублей. Должны были выплатить 6-го ноября, а вышло на следующий день.

Сам застройщик не то, чтобы опроверг событие, но, мягко заявил, что деньги в НРД они направили во время, 6 ноября, это банк там, что-то напортачил и скоро все будет ОК.

Однако, нет варенья без сиропа, и бочки меда без ложки дегтя, если посмотреть на открытые данные из отчетов застройщиков, выпускающих акции и облигации, то мы увидим, что у некоторых застройщиков дела за год ухудшились.

Смотрите приложенные графики. График слева - данные отрезка времени 1 полугодие 2023 - 1 полугодие 2024, правый график - 1 пол. 2024 - 1 пол. 2025.

По графикам видно, как "Брусника" (и не одна она) за год шагнули ближе к пропасти. Смогут они благополучно добраться до обрыва, покажет время

Отсюда вывод, технический дефолт "Брусники" выглядит вполне закономерным.

📊🖥Сообщающиеся сосуды рынка недвижимости

Росреестр Петербурга опубликовал данные за октябрь 2025 года.

Рост продаж новостроек превзошел все ожидания дав +13,5% относительно сентября, с 4013 до 4708.

Словесные интервенции об изменении льготной семейной ипотеки дают свои плоды. Сколько ещё таких "инвесторов" можно загнать в новостройки одними посулами и угрозами?
Казалось, что выгребли уже всех. Ан нет! Есть ещё любители острых ощущений, желающие влезть в недострой, а потом обращаться ко мне с просьбой снять сюжет о задержках сдачи дома.

На вторичке Петербурга другой коленкор

Продажи в октябре 2025 года снизились (вопреки ожиданиям) на 2%, 8573 против 8744 в сентябре. Версия об убывании объектов в рекламе из-за увеличивающегося количества сделок не сработала.

Возможно, что часть покупателей (очень малая) ушла со вторички в новострой. Остальные просто встали в ожидание.

📊📎Официально - всё ОК

По данным Дом,рф в октябре 2025 года по всей России наблюдался рост объемов продаж новостроек. Относительно сентября 2025 года в октябре было продано квадратных метров на 20% больше. Год к году рост составил 38%.

Если считать объемы с января по октябрь включительно, то в 2025 продано кв.м. на 10%, чем за тот же период 2024 года.

По регионам ТОП-10 можно наблюдать разную динамику (см.таблицу).

Однако, отношение распроданности с учетом стройготовности в среднем по РФ не изменилась и на начало ноября 2025 года составляла 69%. Вложенные таблицы и графики наглядно показывают отдельно динамику по каждому региону из ТОП-10.

Думаю, что именно разговоры об условиях выдачи семейной ипотеки подстегнули продажи, а не снижение ключевой ставки на 0,5%, как нам говорят застройщики и чиновники.

🔔Бьюрри поставил все на разрыв пузыря

8 ноября Майкл Бьюрри раскрыл короткую позицию на $1,1 млрд против акций Nvidia и Palantir Technologies через покупку пут-опционов. Эта сделка составляет 80 % портфеля его фонда Scion Asset Management, что говорит об очень высоком уровне уверенности Бьюрри в исполнении сценария падения AI-рынка (весь бизнес, который зарабатывает на нейросетях: от чипов Nvidia до облаков Microsoft).

Бьюрри перестал говорить о рынке недвижимости США, хотя там очень интересно

Вот, легкими мазками

1. В секторе коммерческой недвижимости (CRE) серьёзные проблемы продолжаются по двум направлениям в отрасли, чья задолженность составляет около 4,8 триллиона долларов. Это примерно равно общей сумме задолженности по автомобильным кредитам в США (1,65 трлн долларов), студенческим кредитам (1,8 трлн долларов) и кредитным картам (1,2 трлн долларов).

2. Уровень просроченной задолженности по CMBS, связанной с офисной недвижимостью, вырос с 1,8% в октябре 2022 года до почти 12%. Стоит отметить, что этот показатель превышает пиковый показатель во время Великого финансового кризиса.

CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) — это ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой.

То есть берут:
кредиты под офисы, торговые центры, склады, гостиницы,
бизнес-центры, объединяют их в один «пул» и продают инвесторам как облигации.

3. Ситуация в секторе многоквартирного жилья вызывает ещё большее беспокойство, учитывая, что на него приходится чуть более 45% от примерно 4,8 триллиона долларов непогашенной задолженности по ипотечным кредитам. Более того, ситуация здесь стремительно нарастает: уровень просрочки по ипотечным кредитам CMBS за последние 13 месяцев почти удвоился, достигнув чуть более семи процентов.

Благодаря "вертолетным" деньгам от ФРС США после пандемии, в многоквартирный жилой сектор хлынула огромная волна инвестиций. Количество квартир, сданных в эксплуатацию в 2024 году, достигло 50-летнего максимума.

В пандемию арендная плата резко выросла, но с середины 2022 года медианная арендная плата по стране начала снижаться. Всё больше жилых комплексов используют дополнительные льготы (например, два месяца бесплатно при 14-месячной аренде) для заполнения вакантных площадей. Это происходит на фоне продолжающегося роста эксплуатационных расходов (страховка, расходы на персонал, техническое обслуживание, налоги и т. д.).

💵🏠За гранью ипотеки: почему в США растут случаи потери жилья и есть ли повод для беспокойства в России?

Осень 2025 стала тревожным сигналом для рынка недвижимости США. Согласно последним данным, в октябре США столкнулись с резким всплеском процедуры изъятия жилья за долги по ипотеке. Эксперты проводят мрачные параллели с периодом, предшествовавшим финансовому кризису 2008. Что происходит в США, считающейся оплотом экономической стабильности, и может ли эта волна докатиться до России? Пытался разобраться в американской статистике.

Статистика, заставляющая задуматься

Аналитики США фиксируют значительный рост количества домохозяйств, неспособных платить по ипотечным счетам. Количество уведомлений о просрочке платежа растет 8 месяцев подряд.

В октябре 2025 было зафиксировано 36 766 заявлений о лишении права выкупа заложенного имущества — это первый этап процесса, когда кредитор уведомляет заёмщика о неисполнении обязательств. Это на 3% больше, чем в сентябре, и на 19% больше, чем год назад.

В октябре кредиторы официально начали процедуру обращения взыскания на 25 129 домов — это на 6% больше, чем в сентябре, и на 20% больше, чем в 2024.

Ещё 3872 дома были полностью конфискованы, что на 2% больше, чем в сентябре, и на 32% больше, чем в 2024.

ТОП-10 штатов с самым высоким уровнем потери права выкупа заложенного имущества см. в приложенных файлах.

Количество звонков от коллекторов с требованиями вернуть ипотечный долг только в 1 кв. 2025 выросло более, чем в 2 раза за год.

Почему американцы теряют свои дома? Три главные причины

1. Исчерпание «подушки безопасности». Во время пандемии правительство США ввело мораторий на изъятие жилья и оказывало масштабную финансовую помощь населению. Многие семьи, копившие долги, были защищены законом. Теперь эти программы завершились, и банки возобновили процедуры в полном объеме. У людей, которые едва сводили концы с концами, просто закончилась отсрочка.

2. Рекордные цены на жилье и высокие ставки по ипотеке. Американский рынок недвижимости последние годы был перегрет. Цены на дома взлетели до небес. Пытаясь обуздать инфляцию, ФРС США резко повысила ключевую ставку. В ответ на это выросли и проценты по ипотеке. Для многих семей, купивших жилье на пике цен, ежемесячные платежи стали неподъемными.

3. Рост стоимости жизни и экономическая неопределенность. Инфляция на товары первой необходимости, бензин и услуги съедает семейные бюджеты. В условиях экономических опасений некоторые компании начинают замораживать найм или объявлять о сокращениях. Потеря работы для многих означает немедленную невозможность платить по ипотеке.

Параллели с 2008 годом: есть ли основания для паники?

Прямо сейчас ситуация отличается от кризиса 2008. Тогда крах был вызван массовой выдачей «мусорных» ипотечных кредитов ненадежным заемщикам. Сегодня стандарты кредитования гораздо строже. Проблема не в качестве кредитов, а в макроэкономической ситуации: дорогое жилье, высокие ставки и инфляция.

Однако последствия для рынка могут быть схожими: рост числа банковских владений (жилья, которое перешло к банкам) может привести к увеличению предложения на рынке и потенциальному снижению цен. Для экономики в целом это — признак серьезного стресса и снижения покупательной способности населения.

О чем стоит задуматься российским заемщикам?

Главный вывод из американской ситуации: ипотека — это серьезное долговое обязательство, которое требует финансовой устойчивости.

1.Просчитывайте риски. Берите кредит, исходя не из текущих доходов, а с запасом на случай их снижения, потери работы или роста других расходов.

2.Создавайте «подушку безопасности». Наличие сбережений на 3-6 месяцев жизни без дохода — маст хэв для любого ипотечника.

3.Не гонитесь за квадратными метрами любой ценой. Переоценка своих финансовых возможностей — первый шаг к долговой яме.

Ситуация в США — это яркое напоминание о том, что даже самая стабильная экономика не застрахована от потрясений. Для российских покупателей это повод еще раз взвешенно подходить к вопросам недвижимости и кредитования, не поддаваясь на сиюминутные рыночные ажиотажи.