🔍Демография наше всё

В Кремле прошло заседание по вопросам улучшения демографии в стране. За обсуждением ключевой ставки это заседание СМИ практически не заметили.

Я посмотрел это заседание и делюсь с вами впечатлением в новом видео

https://youtu.be/ufBa36ij_N4?si=YfKtGlRjt64tbyZS

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239676?list=c70d2f754f7fc6730a

https://rutube.ru/video/0b9be88fa1010f07983ad0383580f55f/?r=a

🧾🧐 ЦБ РФ дал прогноз

В своем очередном постулате "Основные направления единой денежно-денежной политики на 2026 и период 2027 и 2028 годов" ЦБ РФ дал прогноз развития экономики до 2028 года.

Сегодня Набиуллина выступая в Госдуме своим оптимизмом в моменте направила рынки вверх.

Фактически она повторила основной посыл прогноза ЦБ в документе, который я выше упомянул.

Основные посылы прогноза ЦБ РФ

Возвращение инфляции к цели
Банк России прогнозирует замедление годовой инфляции до 4,0–5,0% в 2026 году после ее снижения до 6,5–7,0% в 2025 году. Это означает, что регулятор ожидает возвращения инфляции к целевому уровню (4%) в среднесрочной перспективе.

Замедление экономического роста
В 2026 году рост ВВП прогнозируется на уровне 0,5–1,5%, что ниже темпов 2023–2024 годов. Это связано с более умеренным ростом потребительского и инвестиционного спроса, а также с необходимостью адаптации предложения к новым условиям.

Снижение ключевой ставки
Средний уровень ключевой ставки в 2026 году ожидается в диапазоне 13,0–15,0% (после 19,2% в 2025 году). Это станет возможным благодаря устойчивому снижению инфляции и инфляционных ожиданий.

Сохранение жестких денежно-кредитных условий
Несмотря на снижение ставки, денежно-кредитные условия останутся жесткими в реальном выражении, что необходимо для закрепления инфляции на целевом уровне.

Влияние бюджетной политики
Повышение НДС и других налогов в 2026 году окажет разовое проинфляционное воздействие, но в среднесрочной перспективе бюджетная консолидация будет способствовать снижению инфляции.

Внешние условия
ЦБ ожидает сохранения санкционного давления и снижения цен на нефть (до $55 за баррель в 2026 году). Это будет сдерживать экспортные доходы и экономический рост.

Краткий вывод

2026 год, согласно прогнозу ЦБ РФ, станет годом стабилизации: инфляция вернется к цели, экономика адаптируется к новым условиям, а ключевая ставка начнет снижаться. Однако рост останется умеренным, а риски – высокими. Успех будет зависеть от согласованности денежно-кредитной и бюджетной политики, а также от способности экономики наращивать предложение без усиления инфляционного давления.

Но, если смотреть на предыдущие прогнозы ЦБ за последние 3 года, то их реализация находится между "базовым" и "рисковым".

Анализ негативных сценариев развития экономики России в 2026 году по прогнозу ЦБ РФ

На фоне осторожно-оптимистичного базового прогноза ЦБ РФ скрываются серьезные риски, которые могут привести к реализации негативных сценариев в 2026 году.

Критические уязвимости экономики

1. Инфляционные риски превышают дезинфляционные
ЦБ признает, что баланс рисков смещен в проинфляционную сторону:
Инфляционные ожидания остаются разболтанными - 13% у населения против целевых 4%
Рынок труда сохраняет напряженность - безработица на исторических минимумах (2,1-2,2%)
Бюджетная политика создает проинфляционный импульс - увеличение дефицита в 2025 году

2. Внешние угрозы материализуются
В "Проинфляционном сценарии" ЦБ предусматривает:
Ужесточение санкционного давления - дальнейшая изоляция от мировых рынков
Снижение цен на нефть до $55 за баррель - потеря доходов бюджета
Усиление торговых войн - ограничение экспортных возможностей

3. Бюджетная неустойчивость
Рост дефицита бюджета требует либо заимствований, либо эмиссионного финансирования
Повышение налогов в 2026 году может подавить деловую активность
Исчерпание Резервного фонда лишает экономику резервов

Цепочка негативного развития событий

Фаза 1: Реализация внешних шоков
Ужесточение санкций ограничивает экспорт энергоресурсов
Цены на нефть падают ниже $50 за баррель
Курс рубля ослабевает до 120+ руб./долл.

Фаза 2: Инфляционная спираль
Импортируемая инфляция через ослабление рубля
Рост инфляционных ожиданий до 15%+
Вынужденное ужесточение ДКП (ключевая ставка 20%+)

Фаза 3: Бюджетный кризис
Снижение нефтегазовых доходов бюджета
Необходимость секвестра расходов или роста госдолга
Снижение инвестиций в инфраструктуру и соцпрограммы

Фаза 4: Рецессия
Падение реальных доходов населения
Сокращение потребительского спроса
Рост безработицы до 5-6%
Спад ВВП на 2-3%

💬Два в одном

Сегодня получил известие, что мой телеграм-канал "Щегельский о недвижимости без сиропа" победил в конкурсе, проводимом Российской Гильдией управляющих и девелоперов.

Я в конкурсах не участвую и тем более не плачу́ за победу.

Сами устроители мой канал нашли и на конкурс представили.

Благодарю единомышленников за активность на моём канале.

Особенно приятно получить такое известие в День рождения 🙂

🛍Коэффициент монетизации экономики

Может ли коэффициент монетизации экономики быть сигналом движения цен на недвижимость?

Обсудил этот вопрос сам с собой, сделал сравнение на графике с 1985 года и показал всё это в новом видео

https://youtu.be/vn9WwS1CPqc?si=u7caWIToGLhyUw6T

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239678?list=bc45982e368704b43c

https://rutube.ru/video/a896971c6160ce4d98432bc32cd83f4a/?r=a

⁉️Куда несут деньги с депозитов?

На днях просочилось в СМИ интервью представителя дом,РФ который каким-то магическим третьим глазом определил, что средства, которые начали снимать с депозитов понесли на рынок новостроек.

Поделюсь своим мнением основанным на личном опыте.

Пара моих знакомых специально открывали отдельные депозиты, чтобы осенью этого года закрыть и уехать в отпуск. И они это сделали.

Ещё один знакомый поддавшись влиянию СМИ - "бери автомобиль сегодня завтра будет дороже, потому что увеличат сборы" пошёл и купил себе автомобиль, благо старый требовал замены.

А, вот по сделкам, люди, которые идут ко мне в виде покупателей, закрывают депозиты не потому, что боятся что средства будут замороженные или их не устраивает 15% годовых, а потому что они ставили себе план - положить деньги на депозит, следить за ситуацией на рынке, а потом, когда придёт время раскрытия депозита, закрыть этот депозит и купить себе недвижимость, потому что надо.

Кто берёт квартиры в ипотеку по высоким ставкам?

Здесь тоже люди берут от безысходности. Один мой клиент сидел и ждал, ведь ему обещали, что ставки пойдут вниз. Но ставки вниз не пошли, а жена уже на сносях, и живут они в однокомнатной квартире втроём с ребенком-подростком. В 1 к.кв жить тяжело, а когда родится ребёнок их будет уже четверо и станет жить в однушке совсем невмоготу. Так вот, на 1ккв на Просвещения в кирпиче 80-х г.постройки с кухней 8 и комнатой 17 мы нашли покупателя за 6,7 млн и выбрали 3ккв за 10.7 млн там же в панельном доме 1989 г.п., кухня 8,5, общая 65, жилая 43. Поэтому они взяли себе на доплату 4 млн под 18,9% годовых. Вот такая история взятия кредита в ипотеку.

Ещё один человек взял кредит на покупку квартиры под 19%. Ему буквально не хватало 1,2 млн. руб..

Ну, устраивает большинство граждан вклад под 15%, и под 10% тоже будет устраивать. Я на канале такой опрос проводил.

🚩Просрочки уже 4,6%

31 октября 2025 Банк России ужесточил на I квартал 2026 года МПЛ (макро-проденцуальные лимиты) по ипотечным кредитам в сегменте ИЖС и по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости.

Для сегментов ИЖС и нецелевых потребительских кредитов исторически характерна большая доля кредитов, выдаваемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой, которые чаще допускают просрочки.

В III квартале 2025 года в сегменте ИЖС доля выданных кредитов заемщикам с ПДН выше 80% составила 29%, а в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости – 61% (с ПДН от 50 до 80% – 19%).

Высокая долговая нагрузка покупателей жилья, наряду с недобросовестными практиками отдельных застройщиков, способствовала существенному ухудшению качества ипотеки на ИЖС.

Доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6% от всего портфеля ИЖС – это гораздо выше, чем доля проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом (1,7%).

Центробанк считает, что все еще можно спасти.

После признания Сбербанка об увеличении роста числа процедур банкротств среди ипотечников, в том числе на 83% выросшего количества мировых соглашений с кредиторами в 2024 году по сравнению с 2023 годом, как-то ситуация не выглядит ободряющей.

👀📔 Вашему вниманию продолжение истории на реальных событиях тесно связанных с рынком недвижимости. Начало читайте тут - КНИГА ПЕРВАЯ

КНИГА ВТОРАЯ: ПЕРВОЕ ЗВЕНО. ТИХОЕ ИСЧЕЗНОВЕНИЕ

Глава 1. Серая мышь

Ее будущий муж был классической «серой мышью». Тихий, невыразительный работяга с авторемонтного завода, который одной-единственной радостью в жизни считал полученную в 1972 году квартиру на первом этаже панельной новостройки на улице Димитрова. Он и представить не мог, какая участь его ждет.

Она же, Антонина, была его полной противоположностью. Бойкая, своенравная интеллектуалка с блестящим знанием языков, выпускница престижного лингвистического вуза. Брак их был странным, неравным. Окружающие шептались, что он ей — как сын. Покорный, бесправный. Она — его тень и его власть.

Именно в этой квартире, его гордости, все и началось. В 2000 году он, как обычно, собрался в иагазин. Положил на стол паспорт и сберкнижку — вещи, без которых далеко не уедешь. И исчез. Словно растворился в сыром питерском воздухе.

Антонина писала заявления. Изображала тревогу. Но один психиатр, видевший их пару еще в 1996-м, позже отметит странную деталь: «После пропажи мужа она не переживала, даже слишком легко перенесла это. Она всегда отличалась какой-то эйфорией».

Возможно, это было ее первое убийство. Самое чистое. Самое бесшумное. Без тела, без улик. Только тишина в квартире, которая теперь принадлежала только ей. Первое звено в цепи было выковано бесшумно и надежно. Она почувствовала вкус безнаказанности. И ей захотелось большего.

... продолжение следует, если будут желающие его увидеть

#рассказ_сдам_комнату_в_Купчино

⚠️Инвестмазохизм

Не смотря на то, что квартиру, купленную в новостройке не перепродать на вторичке по цене, оплаченной застройщику, люди продолжают ломиться в бетон, а после сообщения об урезании семейной ипотеки 1 февраля 2026 года, желающих заниматься инвестиционным мазохизмом увеличилось

https://youtu.be/X12psPiR840?si=zGMHUAy-T-7e03-C

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239681?list=dd3ba2e4ceaee53634

https://rutube.ru/video/b7d9fa07009e5ae46d0ba59e95626cf0/?r=a

ℹ️Экономический снимок: ключевые тренды по итогам 9 месяцев 2025 года.

По свежей оценке Минэкономразвития, за 9 месяцев 2025 года ВВП России вырос всего на 1,0% в годовом выражении. Для сравнения — по итогам 2024-го рост был 4,3%.

📉 Динамика по кварталам только подтверждает тенденцию к замедлению:

· I кв.: +1,4%
· II кв.: +1,1%
· III кв.: всего +0,6%

А вот что с деньгами в карманах у людей? Здесь картина неоднозначная. За тот же период (9 мес. 2025) реальные доходы населения взлетели на +9,2%, а вот совокупный оборот розницы, услуг и общепита (главный индикатор потребления) — лишь на +2,5%.

➡️ Вывод: люди в основном сберегают, а не тратят.

Однако.

В III квартале обнаружилось, что потребление начало ускоряться (с +2,1% до +2,5%), даже несмотря на замедление роста доходов (с +10,4% до +8,5%). Чиновники говорят, что сберегательная модель потихоньку сдает позиции.

Я предлагаю другую интерпретацию - это не рост потребления, а рост затрат, коммуналка выросла на 11,9%, цены на топливо в плюсе.

📊Реклама жилой недвижимости тает

Количество объектов по продаже квартир и комнат продолжает снижаться

За октябрь 2025 количество объявлений о продаже квартир на вторичке:
- в Петербурге снизилось на 3,2% (с 23191 до 21718)
- в Ленинградской области на 9,5% (9112 до 8209)

Год к году в Петербурге количество квартир на вторичном рынке в рекламе снизилось на 27,5% (с 29971 до 21718)

Так же за октябрь в Ленинградской области снизилось и количество продаваемых земельных участков на 5,5% (с 8702 до 8226), домов на 7% (11980 до 11138).

Куда ушли квартиры в Петербурге?

Интересный момент - в долгосрочной аренде количество квартир в рекламе в Петербурге за октябрь 2025 года тоже снизилось на 2,8% (на 1 октября было 8883, на 1 ноября - 8632).

Однако, год к году взрывной рост квартир в долгосрочной аренде на 56,3% (год назад 1 ноября 2024 было 5646 квартир сдаваемых в Питере в долгосрок).

В посутку количество объектов в рекламе за октябрь увеличилось незначительно с 59672 до 59925. Год к году не могу сравнить, потому что за октябрь по объектам в посутке не фиксировал. Могу сравнить с данными на 1 августа 2024 года. На эту дату в рекламе по сдаче квартир в посутку было 49000 квартир.

✨Льготная ипотека — это ОРУЖИЕ МАССОВОГО УНИЧТОЖЕНИЯ экономики.

Глава ЦБ заявила: льготные кредиты должны быть сильно сокращены. Ключевую ставку резко снижать нельзя.

Иначе страну ждёт:

✅Обвал экономики
✅Ключевая ставка в 20%
✅Гиперинфляция, как в 90-е

Посмотрел выступление Набиуллиной в Госдуме и Совете Федерации, после ещё раз проанализировал прогнозы ЦБ в его последнем документе "Основные направления единой денежно-денежной политики на 2026 и период 2027 и 2028 годов".

Свои мысли записал в новом видео.

https://youtu.be/XhFQNKL6uyw?si=HGc09oHuG-PLoWxA

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239682?list=b9bfe99c0d3ea5ad88

https://rutube.ru/video/788f806210b0de6fd4fb3bc83aa1240c/?r=a

👀📔 Вашему вниманию продолжение истории на реальных событиях тесно связанных с рынком недвижимости. Начало читайте тут - КНИГА ПЕРВАЯ, КНИГА ВТОРАЯ

КНИГА ТРЕТЬЯ: ИСКУШЕНИЕ И ОТРАВА
Глава 2. Юный любовник

Лето 2001 года. Одиночество стало давить. Да и маленькая пенсия требовала пополнения. Она решила сдать комнату. Первым жильцом стал молодой человек, почти на четверть века ее моложе.

Она все еще умела очаровывать. Бывшая сотрудница «Интуриста», повидавшая виды, она знала, как произвести впечатление на неискушенного юнца. Между ними вспыхнули странные, нездоровые отношения. Он стал ее любовником. Была ли это страсть? Или лишь холодный расчет с ее стороны — сэкономить на аренде с его?

Но очарование быстро рассеялось. Молодой организм устал от стареющей, капризной женщины. Он отлучил ее от постели, но, по глупости, остался жить в квартире. Это была его роковая ошибка.

Она не стала устраивать сцен. Ее месть была тоньше, изощреннее. Она начала его медленно травить. Подмешивала в еду или чай неизвестное вещество. Яд действовал неспешно, подтачивая изнутри. Мужчина начал слабеть. У него появилась жуткая шаткость походки, мир перед глазами расплывался и двоился.

Попав в больницу, он услышал от врачей пугающую догадку: «Симптомы токсичности. Похоже, вас кто-то подкармливает». Это был момент прозрения. Словно пелена упала с глаз. После выписки он, не раздумывая, ворвался в квартиру, собрал свои вещи и бежал, не оглядываясь. Он выжил. Стал тем, кто ускользнул. Но он навсегда запомнил ту «любезную хозяйку», чей чай был подобен приворотному зелью смерти.

... продолжение следует, если будут желающие его увидеть

#рассказ_сдам_комнату_в_Купчино

💥Реструктуризация долгов

Инициатором пересмотра условий по кредиту в большинстве случаев выступает заёмщик, потому что испытывает трудности по оплате долга.

Более 8,7 млн россиян обратились в банки с просьбой реструктуризации, прирост за 9 месяцев 2025 года составил 103%.

Об этом, а также о финансовом состоянии публичных застройщиков смотрите в новом видео 👇

https://youtu.be/zmnAF_NzOns?si=lcLaD5Dlzro1raQB

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239687?list=0f0b47874360177be9

https://rutube.ru/video/1ae80a0d6f6d97b9dfbf2d14acec8bdf/?r=a

🔈💵Революция доступного жилья в Нью-Йорке

В Нью-Йорке назревает историческая битва за доступное жилье, инициатором которой выступил кандидат в мэры - Зоран Мамдани. На выборы в ноябре 2025 года вынесены два ключевых предложения, призванных пересмотреть принципы финансирования жилищного строительства и остановить кризис доступности.

Суть предложений: Деньги для всех и запрет на «вечное ожидание»

Предложения носят названия «Запуск жилья для народа» (Housing Launch for People) и «Запрет на лист ожидания» (The Waitlist Ban). Если избиратели их одобрят, это кардинально изменит правила игры для девелоперов, получающих государственную поддержку.
1. «Запуск жилья для народа»: Это предложение требует, чтобы по крайней мере 25% единиц в новых многоквартирных жилых проектах, получивших существенные налоговые льготы или прямые денежные субсидии от города или штата, были доступны для аренды домохозяйствам с доходом не выше 50% от среднего по региону (AMI). На сегодняшний день это $64, 800 для семьи из трех человек. Фактически, это создает новый, более глубокий уровень доступности, поскольку текущие программы часто ориентированы на семьи с доходом 80-130% от AMI.
2. «Запрет на лист ожидания»: Вторая инициатива запрещает городским и государственным агентствам предоставлять финансовую помощь проектам, которые отбирают арендаторов через систему лотереи с закрытыми списками ожидания. Вместо этого девелоперы будут обязаны сдавать свободные квартиры в порядке живой очереди («first-come, first-served»). Цель — положить конец практике, когда потенциальные арендаторы годами находятся в неопределенности, а тысячи квартир, для которых формально есть очередь, остаются пустовать.

Проблема, которую призваны решить инициативы

Мамдани и его сторонники указывают на фундаментальный изъян в системе: несмотря на миллиардные инвестиции налогоплательщиков, кризис с доступным жильем только углубляется.

«Мы тратим огромные суммы государственных денег на строительство жилья, которое не является доступным для ньюйоркцев», — заявляет Мамдани. Он подчеркивает, что существующие программы, такие как 421-a, субсидируют рынок роскошного жилья под видом создания «доступных» единиц, которые на самом деле недосягаемы для большинства нуждающихся семей.

Ярким примером провала системы стал недавний скандал вокруг башни на Риверсайд-бульвар, которая получила налоговые льготы по программе 421-a. В этом здании были предусмотрены «доступные» квартиры, но их цена была ориентирована на доход в 130% от AMI, что составляет $168, 350 для семьи из четырех человек. При этом в том же районе сотни семей с гораздо более низкими доходами годами стояли в очередях.

Новые предложения направлены на то, чтобы перенаправить государственные ресурсы на поддержку тех, кто в них действительно нуждается, и сделать процесс получения жилья более прозрачным и справедливым.

421-а — это провальная налоговая льгота Нью-Йорка для застройщиков.
🔹 Что делала: Давала огромную скидку по налогу на недвижимость на 25 лет.
🔹 Условие: Часть квартир должны быть «доступными».
🔹 Реальность: «Доступными» считались квартиры для семей с доходом до $168 тыс./год. Нью-Йорк терял $1.8 млрд налогов ежегодно, а жильё для бедных так и не строилось.
Программа истекла в 2022 году, но на ее место пришла подобная.

Как видим, даже в «супердемократии» и капитализма Нью-Йорка есть льготы для застройщиков.

🤡‼️Мошенники по недвижимости

Наконец-то записал видео, которое планировал сделать ещё пару месяцев назад.

Это интервью с риэлтором, которому "посчастливилось" менее, чем за год встретиться с продавцами, облопогенными мошенниками по телефону.

Смотрите, это интересно и пишите свои версии событий. Я уже , как-то высказывался, что "эффект Долиной" мне напоминает бандитские темы 99-х, когда к продаже специально готовился объект, сделка с которым в течение месяца сразу оспаривалась по причине того, что продавец "не понимал своих действий".

У меня мнение, что часть сегодняшних "ведомых" продавцов это Маньки-облигации, решившие тряхнуть стариной, а также просто "джентльмены удачи" смекнувшие, что можно нахаляву нажиться на хайпе. А что? Попытка не пытка.

https://youtu.be/oa45YrBX2i8?si=OG8VYyGOwyfrmbI6

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239691?list=7bb35b3efe21c49b29

https://rutube.ru/video/private/b9d01b2d5880321e3786462e332a1126/?p=PvlYA3FTFjJ5c4UX61z1BQ&r=a