Рубрика #Работа
Я почти уверен, что мало кто знает, чем именно я занимаюсь.
Это нормально.

Например, несколько лет назад ко мне обратился партнер нашей компании и попросил оценить его неликвидный объект в ближнем Подмосковье, а также предложить варианты развития.

Полный цикл развития объекта:

🔹Установка многообещающего модуля охраны и офиса. Красиво, ярко, много стекла, в любой момент можно перевезти или сдать в металлолом. Контейнер, короче.
🔹Полный демонтаж зданий и сооружений
🔹Вывоз мусора и забутовка всей площадки. Поднимаем уровень над землёй.
🔹Покупка 10 контейнеров, сдача их в аренду и использование для хранения материалов
🔹Озаборивание
🔹Аренда забутованной площадки под хранение кабеля/ автотехники/плитки. Может приём и плавление снега???
🔹Поиск клиента под холодный склад/тёплый склад/ производство
🔹Возобновление коммуникаций газ вода тепло э/энергия канализация
🔹Фундамент под капитальное здание Склада или производства
🔹Возведение каркаса и обустройство холодного Склада с прокладкой гидроветрозащиты(на будущее). Максимальное разумное бесколонное пространство
🔹Аренда холодного Склада
🔹Возведение офиса из контейнеров. Утепление одеялом. Аренда офисов
🔹Поиск клиентов на тёплый склад или производство
🔹Утепление Склада. Аренда утеплённого склада
🔹Организация тепла в помещениях и аренда отапливаемого Склада
🔹Долгосрочная аренда и адаптация помещений под "жирного" клиента

О самом интересном более подробно тут:
http://telegra.ph/Development-po-russki-11-16

Два года назад, в канун новогодних праздников я решил для себя сформулировать, что такое #Работа мечты для меня.
Прошло достаточно много времени, и получено неимоверное количество опыта и знаний за эти 22 месяца. Я просто оставлю это тут, а в конце напишу, что стало с этим "хочу"
---
Хочу принимать участие в создании и развитии арт-кластеров.
Арт-кластер - это модное слово, описывающее концентрацию бизнес-проектов, объединенных общей идеей или сферой деятельности (творчество, дизайн и искусство), в рамках одной территориально-географической зоны. Целями объединения в кластеры является оптимизация процесса обмена знаниями и технологиями со стороны участников; привлечение более широкой целевой аудитории, интересы которой могут выходить за рамки предложения одного или пары развивающихся на территории арт-квартала, проектов.
Яркими примерами арт-кластеров в России являются практически все центры современного искусства: «Artplay на Яузе» (Москва), «Красный октябрь» (Москва), «Дизайн-завод Флакон» (Москва), Винзавод (Москва), лофт-проект «Этажи» (Санкт-Петербург), «Новая Голландия» (Санкт-Петербург), «Ткачи» (Санкт-Петербург), дизайн-фабрика «Заря» (Владивосток) и прочие.

Одной из самых распространенных особенностей арт-квартала является его расположение на территории бывшей промышленной зоны.
Адаптация брошенных индустриальных зданий по новому назначению помогает оживлению и восстановлению городского пространства. Реконструкция промышленной архитектуры с изменением ее ключевых функций, казалось бы, должна быть интересна и локальным органам самоуправления.

Инвестиции в арт-кластер, сформированный в промзоне, на начальной стадии будут минимальны и заключаются лишь в легкой отделке самих помещений студий с целью приспособления их под нужды пользователей. Чаще всего эта отделка ими же и будет выполнена
Главным ограничителем для развития арт-кластера считается его географическое местоположение. Для развития в городах - миллионниках ключевой является транспортная доступность для посетителей и клиентов

В менее крупных городах арт-квартал необходимо развивать не в промзоне, которая отстоит далеко от исторического центра города(где туристический поток минимален), а в самом историческом центре, где возникают свои ограничения (гигиенические, пожарные) по размещению.

Еще одним интересным решением может быть размещение самих органов власти в зонах, развивающихся по "западной" модели.

Мне очень хотелось попасть в команду, осваивающую подобные пространства. Совмещая свой опыт реанимации помещений эконом-класса и навыки примененные в нескольких архитектурных и дизайнерских конкурсах, я считал, что могу быть полезен в такой команде. Дизайнерам часто не хватает практических навыков, инженерам - вкуса, а инвесторам часто все до лампочке кроме прибыли.

Мои восторженные мечты о том, что можно делать красиво для людей и доходно для инвесторов, столкнулись с суровыми реалиями бюрократии и прагматизма. Изучая команды и проекты, я понял, что государству такие проекты поперек горла; инвесторы-оптимисты, желающие сделать хорошо всем - редкость; дизайнеры и архитекторы так задирают нос, что с ними просто не хочется иметь дел; команда "создателей" разрастается до абсурдного размера; привлекается множество лишнихсубподрядчиков; отмывание денег становится не менее важдым чем сам арт-квартал.
Ну и отдельным пунктом можно выделить то, что сейчас моя точка зрения принимается во внимание акционерами и инвесторами проектов, а в огромной структуре трендовых "девелоперов" царит консерватизм и бюрократия.

---

Поразмыслив над полученной информацией и оглянувшись на общую ситуацию в стране, я пришел к нескольким умозаключениям:

🔸не готов быть заурядным менеджером в "модном" проекте;

🔸права и обязанности в текущей "немодной", но эффективной компании у меня достаточны;

🔸интересующий меня формат взаимодействий нужно искать в других сферах деятельности;

🔸прогрессивными и либеральными скорее будут молодые некрупные компании;

🔸я всерьез хочу больше работать удаленно, чтобы чаще ездить по миру.

#работа HR опасна и трудна.

Я беру на себя роль HR в своей компании в двух случаях:
1/ Антону или мне катастрофически срочно нужен человек,
2/ мне срочно нужно разобраться в какой-то незнакомой сфере деятельности.

Второй кейс намного интереснее первого(хоть и не совсем HR), поэтому о нем расскажу подробнее.
Не помню, сам ли я допер, или Журат научил.

Допустим, нам стало срочно нужно экспортировать уникальный пиломатериал в Европу. Прям срочно и прям самостоятельно. Через две недели первая партия. Все горит. Паника.
Лезу в гугл, но он дает четко понять, что тут нужна декларация, сертификация, и прочая ...ция. Самому вникать слишком долго. Подруга-студентка из Таможенного ВУЗа ничем помочь не может.

Тогда я открываю вакансию на ведущего ВЭД логиста с привлекательной зарплатой, и начинаю собеседовать людей.
Для начала, я встречаюсь с парой середнячковых специалистов. Получаю от них блиц-курс по логистике и таможне. Такие люди охотно делятся информацией, когда приходят на заманчивое место.

Потом беру нескольких крутейших специалистов и с каждым из них проговариваю кейс, задаю тонкие вопросы, прошу предложить варианты действий итд.
Обязательно встречаюсь с кем-то, кто специализировался именно в этом узком сегменте: экспорт пиломатериала.
После 10 собеседований я уже чувствую себя уверенным теоретиком. Дальше есть три пути:
🔸слабоумие и отвага: я все сделаю;
🔸предложить аутсорс кому-то из тех, кто понравился на собеседовании;
🔸пойти и первую фуру отправить через брокерскую компанию, чтоб обойти все грабли.
Второй и третий вариант прекрасно подойдут для того, чтобы закрепить теорию. Дальше можно самостоятельно.
Это была тру стори.
Более того, я такое проворачивал уже не раз.
Немного обидно что люди потратили свое время, но это жестокий мир.

Работая у Антона более 8 лет, мне удалось очень многому научиться.
Многие навыки, полученные в этой компании, нельзя получить ни из одного учебника. Именно поэтому я выделяю "познавательные" публикации хештегом #работа
Последовательность действий с новым/незнакомым объектом коммерческой недвижимости:

🔸Изучение имеющихся и потенциально доступных коммуникаций
🔸️Поиск ограничений и наложенный обременений
🔸️Изучение санитарных зон
🔸️Логистические преимущества и недостатки
🔸️Энергетические преимущества и недостатки
🔸️Проведение изысканий
🔸️Оценка конкретного проекта с точки зрения ожидаемой стоимости и окупаемости. Бизнес план.
🔸️Получение необходимых разрешений на реализацию от органов власти
🔸️Поиск потенциальных (со)инвесторов или арендаторов/покупателей/заказчиков
🔸️Отбор подрядчиков и контроллеров(человеческий фактор)
🔸️Организация контроля на объекте
🔸️Финансирование первых этапов.
🔸️Нулевой цикл работ - демонтаж/котлован и вывоз лишнего мусора/грунта
🔸️Отбраковка надзирателей и подрядчиков
🔸️Доведение строительство до конца.
🔸️Сдача в эксплуатацию.
🔸️Приведение в порядок документации

Некоторые пункты можно менять местами, но потеряется оптимальность.
Инструкция применима и к частной собственности, при необходимости

#Работа
В Великобритании и многих других странах разрешено вкачивать излишки э/энергии в городскую систему. Таким образом, если у вас на крыше дома лежит солнечная батарея и вырабатывает больше энергии, чем потребляет дом, то городской счетчик э/энергии будет крутиться в обратную сторону. Дом становится участником процесса получения э/энергии. В большинстве случаев, это эффективно работает только при использовании альтернативных источников энергии, таких как геотепло, ветер и солнце.
В РФ законодательно запрещено перепродавать э/энергию полученную не самостоятельно.
Юридически, я не имею право собирать с арендаторов оплату за израсходованную ими электроэнергию. Чтобы не нарушать закон, я должен сдавать помещения без обеспечения э/нергией или заводить арендаторов напрямую в электосеть. С подобными условиями не согласится арендатор. Легальное подключение и регистрация в городской электросети каждого клиента - это ужасная бюрократия.
Расходы по э/энергии арендаторы должны и готовы компенсировать. Поднимая аренду на условно-ожидаемую сумму расходуемой энергии, мы теряем прозрачность взаимоотношений.
Благодаря общению с коллегами по управлению недвижимостью, мы нашли два варианта, позволяющие взимать плату за использованное электричество легально:
-внереализационные доходы
-компенсационные выплаты
Более того, во втором случае, возможно, выплаты даже не облагаются налогом.

​​#Работа у меня очень разнообразная. Я работаю у Антона 9 лет.

Антон и мы, его команда, занимаемся эффективным управлением коммерческой недвижимостью. Некоторые объекты принадлежат нам, что-то мы берем в управление, а где-то мы просто консультируем.

Наш главный инструмент - экономическая эффективность. Мы не тратим денег там, где нет перспективы их заработать.
У нас есть как процветающие объекты, так и неликвидные активы.

Я часто бываю в Мытищах потому что это один из крупнейших источников дохода. Наши объекты в Мытищах - пример эффективного управления. К тому же, остальные объекты примерно равноудалены от Мытищ или не требуют моего постоянного присутствия.

Поскольку, Силикатная - мой ключевой "проект", моя первоочередная задача поддерживать порядок там. В зону моей ответственности входит все от технического состояния зданий и коммуникаций до загруженности сдаваемых площадей арендаторами.

Идеальной загруженностью принято считать 80%, но это теория. В реальности, мы придерживаем арендные ставки чуть ниже рынка и стараемся держать свободными не более 10% площадей.

Для поддержания загруженности на обусловленном уровне, я должен следить за текущим состоянием рынка аренды в регионе, поддерживать помещения в "привлекательном" виде, благоустраивать территорию и выстраивать линию сотрудничества с посредниками и будущими арендаторами(и делать это ровно в той мере, в какой необходимо, и не более).

Отдельным пунктом моих обязанностей можно выделить необходимость взаимодействовать с органами исполнительной и законодательной власти района, соседями и прочими ископаемыми.

Мы играем на рынке эконом класса. Это значит, что привлекательным является ржавый склад, но без протечек; на облагороженной территории промзоны даже нет асфальта; а бюджет на развитие ограничен парой сотен тысяч рублей в год.

Снабжение. ТехНадзор. Дизайн. Архитектура. ВЭД. HR.
Многое довелось попробовать потому что Антон строит компанию от людей а не от вакансий.
Но все это занимает около половины моего времени, потому что является второстепенным для собственника компании и стоит в стороне от моих ключевых задач.