#ГолосРынка «Сегодня перед нами стоит важная задача по развитию рынка индивидуального жилищного строительства, созданию новых подходов к стандартизации ИЖС. Мы проведем исследование, чтобы лучше понять запросы производителей и граждан, планирующих улучшить жилищные условия с помощью строительства частного дома, запустить необходимые механизмы поддержки», – заявил в начале апреля замгендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс. Только еще проведут исследования!

Все больше покупателей загородной недвижимости понимают удобство сделок трейд-ин – в этом случае девелопер может продать их квартиру без дополнительных комиссий и в сроки около двух месяцев, «замораживая» на это время стоимость приобретаемого домовладения. Городские квартиры по сравнению с 3-4-летней давностью чуть потеряли в своей ликвидности. Например, их сложнее сдавать в аренду по тем же ставкам, что и раньше, к тому же нет такого бурного роста стоимости, который можно использовать в инвестиционных целях. В совокупности с ростом привлекательности загородной жизни эти факторы дают импульс для роста количества сделок трейд-ин».

По прогнозу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», к концу 2023 года механизм трейд-ин может использоваться минимум в 15% сделок с загородной недвижимостью под Петербургом (в этом году уже 10%).

​Суровые будни в Управляющей компании (авторский рассказ)

Довелось мне года 2 назад работать в Управляющей Компании одного южного города. Работа там предполагала,что ты будешь и "жнец,и чтец,и на дудочке игрец". Работать с людьми всегда тяжело, а тут столкнулась с полнейшим негативом со стороны людей. Негативили на всё: расклеиваешь объявления по подъездам с информацией (Ах, Вы ворьё!Деньги хапаете,на деньги наши жируете! Да Вы…), обзваниваешь и сообщаешь о задолженности по коммуналке (Да пошли Вы на фиг, я там хозяин,хочу плачу,хочу не плачу!Вам уродам,лишь бы деньги получить с простого народа!),самые огромные суммы задолженностей по жилищно-коммунальным услугам были у двух граждан с очень запоминающимися фамилиями (Закон и Звезда), причем, потом,на суде,я видела этих товарищей, выглядели они прилично(не маргиналы, обеспеченные,на дорогих иномарках,с золотыми часами и перстнями на руках).

Был случай при установке домофона на подъездах, одна старушка, целый час возмущалась, что денег на домофонный ключ у нее нет (стоил он 100 рублей), она так выедала мозг,что я уже не выдержала и сказала: "Женщина,давайте поступим так: я куплю Вам этот домофонный ключ, и мы прекратим этот диалог"..бабуля успокоилась и была счастлива таким поворотом, правда совершенно для меня неожиданно,спустя 4 месяца,она вернула эти 100 рублей. Мелочь, а приятно)

Наглядный пример,человеческой жадности и любви к халяве: в офисе стояла вазочка с конфетами(простые конфетки,дюшес и барбарис)..за 1 день она была опустошена, конфеты не просто брали, а хапали двумя руками,пихая себе в карманы взрослые,давая детям по 3 штуки в руки,словно в этом городе конфет в продаже нет и никогда не было. Позднее конечно шеф перестал ставить вазочку с конфетами заявив,что разориться на кормлении населения одними конфетами)))

Шеф был большим сказочником (и очень жадным до денег), постоянно переманивал дома,заставлял всех сотрудников(а в штате нас было 6 человек), ходить по квартирам,собирать подписи,собирать протоколы голосования, стимулируя обещаниями о повышении зарплаты после принятия большего количества домов, мы порой работали до 9,10 вечера.. но зарплату нам так и не повышали,вопреки обещаниям, шефу нравилось рвение,но платить не хотелось,он по глупости или наивности заявил однажды мне "Я хочу,чтобы ты работала с 9 утра до 9 вечера", на мой вопрос о повышенной оплате за переработку, он не ответил,вид у него был расстроенный,он явно рассчитывал на положительный ответ и работу за "спасибо".

Дома доставались проблемные,за которые нормальная управляющая компания не взялась никогда,контингент там был соответствующий, и огромные проблемы с документами на воду,газ, и прочие прелести коммунальной жизни. Исправлялось всё долго и нудно (правильно оформить документацию в нашей стране вообще дело долгое),люди не хотели понимать, почему всё не мгновенно решается, и приходили толпами за объяснениями, с проклятиями,фразами "да чтоб Вы жили,так как мы сейчас", "сидите тут в офисе красивом и жизни простой не знаете,деньги с нас за коммуналку берете",многие дома уходили к конкурентам.

Продолжение следует. Подпишитесь на @gilspb

​#ПроблемыДопуска Все зависит от региона. К примеру, одна из УК в Ставрополе не имела доступ в подвал, ключи были только у старших по дому, а снятие показаний счетчиков проводилось только в присутствии уполномоченного представителя. В московском ТСЖ "Дом на Фурманном" допуск в такие помещения идет только с представителями ТСЖ, и это правильно. Так, в одном из домов в Москве были варварски выведены из строя счетчики тепла, считать по счетчикам невыгодно для поставщиков. "Никто так бережно не будет относиться к общему имуществу, как собственник", - подчеркивает эксперт.

Доступ к технической документации и техническим помещениям законом не урегулирован. Зачастую люди получают отказ от УК на просьбы показать помещения и документы

В @minstroyrf не планируют каких-либо изменений, касающихся расширения использования общедомового имущества и регулирования данной темы, сообщили в пресс-службе ведомства.

Если в технических помещениях, входящих в состав общедомового имущества, расположены внутридомовые инженерные системы, то лица, осуществляющие управление домом, стремятся ограничить доступ в такие помещения для посторонних, в том числе для собственников помещений дома, как в целях предотвращения травм, так и для недопущения повреждения внутридомового оборудования, пояснили в пресс-службе. Для осмотра таких помещений, в том числе для снятия показаний общедомовых приборов учета, собственник может согласовать время осмотра с управляющей организацией и провести такой осмотр вместе с представителем УО. Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, в которых нет инженерных систем и порядок использования которых определен решением общего собрания, могут использоваться в порядке и на условиях, определенных решениями общих собраний собственников. При этом их использование не должно нарушать законы, права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Подпишитесь на @gilspb

Смотреть за деградацией «околомухинской градовымогательской» тусовки достаточно забавно. Те приемы, что срабатывали лет десять назад на связях и авторитете поддерживающих СМИ, сошли на нет. Общественная поддержка? Только несколько городских сумасшедших. А как же болезненно воспринимаются в их каналах и группах напоминания о том, что провокаторы гонят людей на совершение как минимум административных правонарушений (арест придурков в доме Басевича тому недавний пример) - сразу бан и брань… Аргументов-то нет. Но есть еще некоторые подозрительные «совпадения» с интересными телефонными звонками, которые может быть будут в свое время опубликованы. Примерно как вышло с разговорами Нотяга и Резника о «деятелях, которые должны платить». Тех из тусовочки, кого не добила антироссийская позиция, добьет банальнейшая уголовщина.

​«Наш город — это площадка для инвестиций»: представитель владельца участка, на котором накануне снесли дом для служащих Невской писчебумажной фабрики «Братья Варгунины», 4 июня прокомментировал свое видение ситуации.

«Вчера приезжали правоохранительные органы, которые проверяли законность наших действий. Документов, которые запрещали бы проведение каких-либо работ на данном объекте в части сноса ветхого строения нам предоставлены не были. Поэтому правоохранительные органы согласились с нашими доводами о том, что законных препятствий для сноса ветхого строения не имеется», – рассказал адвокат фирмы «Специализированный застройщик Лайф Апарт Октябрьская» Ростислав Зимин (видео от 78 канала).

Нет запрещающих документов — нечего и обсуждать, считает он.

«Если я к вам приду и скажу, что вы у себя дома не имеете права ничего делать, вы же естественно тоже спросите, на каком основании я вам это говорю, – продолжил Зимин. – Я вам должен буду предоставить соответствующий документ. Я вчера задал такой же вопрос: где документы, которые запрещают проведение этих работ? Нам этих документов не было предъявлено. Поэтому какие основания нам ничего не делать?»

Он также напомнил, что «простой техники, оборудования, земельного участка, который куплен на законных основаниях, – это потеря денег бизнеса». И кто-то должен за это отвечать. Но пока — некому.

«Вы не забывайте, что наш город — это площадка для инвестиций, – заявил Зимин. – И если кто-то в эту площадку вкладывается, значит, с этого должен быть какой-то результат. А если вы не даете сделать результат, вы должны возместить убытки», пишет «Фонтанка».

Застройщик получил разрешение на работы еще в 2019 году, затем дважды продлевал документ, теперь он действует до 26 декабря 2023 года. Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга не стал рекомендовать признать дом выявленным объектом культурного наследия, а вчера т.н. «градозащитники», а по сути - «градовымогатели», зафиксировали полный снос дома по Октябрьской набережной, 56.

Считаем, действия владельца участка - это еще один очень правильный и верный удар по годами действовавшей в Петербурге «мафии вымогателей», маскирующейся под «градозащиту». Часть массовки которых на днях арестовали за попытки мешать владельцу дома Басевича.

Подпишитесь на @dwellercity

✨ Работы по подготовке строительной площадки на Октябрьской набережной, 56, где планируют возвести четырёхзвёздочный апарт-отель "Life Apart Октябрьская", ведутся на законных основаниях, а все претензии к ООО "Специализированный застройщик "Лайф Апарт Октябрьская" (входит в ГК "Максимум лайф девелопмент", МЛД) не имеют никакой правовой силы.

Напомню, что застройщик приобрёл участок вместе со строением девять лет назад и за это время досконально изучил объект. Проверки со стороны полиции и СК, которые прошли накануне, также подтвердили законность работ.

Многочисленные экспертизы показали, что здание, которое градозащитники называют «дом для служащих Невской писчебумажной фабрики «Братья Варгунины» не имеет исторической ценности и многократно перестраивалось. Более того, последние годы оно находилось в аварийном состоянии, поэтому его реновация была признана не целесообразной.

Помимо разрешений на строительство и снос, получены все необходимые согласования по проекту, а во время недавнего заседания Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга отказался брать здание под охрану, не признав его памятником.

Противодействие со стороны ряда градозащитников нашим действиям мы оцениваем как злоупотребление правом и попыткой воспрепятствовать реализации инвестиционного проекта, в связи с чем мы намерены обратиться в суд с взысканием убытков, которые наша компания понесла вследствие остановки реализации проекта.

Спасибо изданиям «Деловой Петербург», «Фонтанка», а также телеграм-каналам за беспристрастное и честное освещение ситуации.

Считаю необходимым дать развернутый комментарий относительно ситуации с нашим объектом на Октябрьской набережной.

Да, мероприятия по изучению документации о проекте проводятся сотрудниками СК. Хочу отметить, что демонтаж указанного объекта, который находится в собственности компании, проводился на законных основаниях. Само здание не являлось объектом культурного наследия федерального, регионального или местного значения. У нас есть все подтверждающие документы, а недавно и Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга своим решением подтвердил это.

Кроме того, в феврале 2023 года после проверки, которую проводил Следственный комитет РФ, было вынесено решение об отказе в возбуждении уголовного дела по факту демонтажа данного объекта.

Мы готовы сотрудничать по этому вопросу с компетентными органами и еще раз предоставим все необходимые документы, подтверждающие законность наших действий.

Также хочу еще раз отметить, что общественные организации своими обращениями в СК пытаются ввести компетентные органы в заблуждение, так как сообщают заведомо ложную информацию о статусе объекта. К тому же в отношении меня и компании со стороны так называемых «градозащитников» распространяется откровенная клевета.

#НавязанныйУют Уже во время судебных тяжб по одному из домов в ГЖИ поступают новые протоколы в пользу избрания УК «Твой Дом-Уют». Однако суд признает и это решение неправомочным. «Собрание, которое «Уют» проводил в поддержание оспариваемого, тоже является ничтожным, потому что первоначальное собрание, которое избрало их управляющей компанией – в этот момент находилось на рассмотрении в суде. Кроме того, второе собрание неправомочно еще и потому что первое признано также незаконным», – объяснил юрист Николай Федорков, который и помогал жильцам во время судебного разбирательства.

После победы в судах перейти под управление другой компании оказалось для жителей проблемой. «Сейчас наш дом исключили из лицензии «Уюта», но он продолжает управлять домом, пока мы не выбрали компанию. И вот ее с июля 2021 года мы постоянно ее выбираем, проводим собрание, выбираем управляющую, а «Уют» кладет новый протокол в ГЖИ – сверху нашего, вот тут же! И так – до бесконечности», – рассказала Марина Кондратьева.

Между тем сообщили в Госжилинспекции, что ведомство не проверяет протоколы на поддельные подписи. По мнению жителей, такая «успешность» в переизбрании УК «Твой Дом-Уют» может быть связана с тем, что ее глава пять лет работал в ГЖИ. Согласно декларациям о доходах, с 2013 по 2018 года он трудился сначала в качестве специалиста 1-й категории, а затем в должности главного специалиста.

За «Уютом», согласно данным ГИС ЖКХ, за сейчас закреплены четыре дома в Невском районе. По данным СПАРК, чистая прибыль организации, в которой трудится шесть сотрудников, в 2020 году составила 16,3 млн рублей. А сама компания была зарегистрирована 29 ноября 2018 года. Изначально ее учредителем и гендиректором числился некий Мурад Нажмудинов.

Подпишитесь на @gilspb

#ГолосРынка Городские власти готовят поправки в постановление о Градостроительной комиссии, которое уточняет её полномочия именно в отношении гостиничных объектов (которыми формально являются апарт–отели). Проект документа уже опубликован для антикоррупционной экспертизы и в случае его принятия девелоперам будет сложнее спорить со Смольным в судах.

Инициатива эта, вкупе с ожидаемой отменой нулевого НДС, точно приведёт к удорожанию апартаментов, вплоть до 20%. То есть удорожание фактически будет исчисляться в миллионах рублей. Что будет неприемлемым ростом цены для инвесторов. Точнее будет понятно после согласования окончательных формулировок законопроекта, если таковой будет принят. Если же закон будет работать по максимуму, то апартаменты застройщикам возводить будет невыгодно. Вообще цель непонятна. Апарт–отели и так генерируют налоги, в отличие от серого рынка аренды. Налоги платят управляющая компания и собственник апартаментов. Фактически подобные законопроекты могут завершить формирование этой налоговой базы и поставить на большую паузу развитие рынка качественного размещения. Петербург, конечно, успел за последние 5 лет нарастить номерной фонд апарт–отелей, причём в процессе рынок пережил несколько волн пристального законодательного внимания. Очередная инициатива, сулящая рост цен, — это едва ли то, что нужно строительному и арендному сегменту.

"Тысячи петербуржцев, раньше не слышавших такую фамилию, теперь знают, что Эйфман - это человек, который разрушает культурное наследие нашего города." (с) Движение "Сос СПб СНОС"

Простите великодушно, но тот факт, что вы не знали фамилию Эйфмана до того как продались начали изо всех сил защищать разные развалюхи историческое наследие типа дома Басевича, совершенно вас не красит. Балетмейстер ставит потрясающие спектакли, советуем ознакомиться с ними для расширения кругозора. Здание не сносят полностью, а реконструируют под нужды академии. Однако градозащитное сообщество продолжает позориться вот такими текстами и мочить жопу под шлангом строителей.

#ГолосРынка Центробанк обратил внимание на программы кешбэка, предлагаемые застройщиками, и выразил недовольство.
На пресс-конференции после очередного заседания совета директоров Центробанка глава ЦБ Эльвира Набиуллина ответила на вопрос о кешбэке, который предлагают застройщики при покупке квартиры. Как уточнил журналист, задававшая вопрос, "схема та же самая: квартира стоит дороже, люди берут ипотеку, чтобы её купить".

Ответ Эльвиры Набиуллиной был не резким, но вполне чётким: "Мы готовы принимать меры регулирования, так же как и по ипотеке от застройщика. Видим риски".

Кешбэк при покупке квартир стали предлагать совсем недавно. Выглядит акция достаточно привлекательно — покупатель может вернуть 15% стоимости квартиры. По данным сервиса DataFlatru, средняя стоимость квартиры в строящихся домах по итогам декабря 2022 года составила 9,37 млн рублей. Соответственно, речь идёт о средней сумме около 1,4 млн рублей. Важно, что имеются в виду "живые" деньги, которые можно потратить не только в счёт погашения долга.

Появление кешбэка в сделках по жилью должно помочь решиться на покупку стеснённым в средствах покупателям, которые прилагают серьёзные усилия для сбора денег на первый взнос. Логично, что качество таких заёмщиков, как и их будущая платёжная дисциплина, вызывает опасения у ЦБ. Застройщики в ответ на разговоры о рисках говорят, что главную роль для таких ипотечников играет посильная сумма ежемесячного взноса по кредиту, сопоставимая с платежом за аренду квартиры.

Широкого распространения программа кешбэка, действительно заинтересовавшая покупателей, в петербургской агломерации пока не получила — здесь больше распространены программы ипотеки с минимальными ставками. Какую альтернативу предложит бизнес, предсказать сейчас сложно, но сидеть сложа руки и фиксировать падающий спрос застройщики вряд ли станут.

Как УО выбрать подрядчика для капремонта в доме со спецсчётом. Какие организации имеют право проводить капремонт? Есть ли к ним законодательно установленные требования и на что обращать внимание УО при выборе подрядчика? 

Строгих требований к таким организациям или предпринимателям нет. Управляющая организация может ориентироваться на те, которые указаны в п. 23 постановления Правительства РФ от 01.07.2016 № 615. В документе прописаны требования при капремонте общего имущества многоквартирных домов, где фонд формируется на счёте регоператора:

- иметь форму собственности ООО;
- работать с НДС;
- обладать определённым количеством сотрудников в штатном расписании, включая главного инженера, прораба;
- иметь свидетельство СРО с зафиксированной суммой, которая зависит от размера взноса в компенсационный фонд возмещения вреда – до 25 млн, 35 млн и 50 млн рублей;
- иметь положительный отзыв от региональных операторов капитального ремонта.

В домах со спецсчётом выбор подрядчиков более широк. Здесь нет жёстких требований по организационно-правовой форме подрядной организации. Ремонт могут проводить даже индивидуальные предприниматели. Процедура отбора производителя работ, по сути, представляет собой голосование на общем собрании. Но указанные критерии из ПП РФ № 615 можно использовать и для выбора подрядчика в МКД, где фонд формируется на специальном счёте.

Подпишитесь на @gilspb

Положительно инициативу создать стандарты частного жилья оценивают и эксперты Общественного совета при Минстрое. Сейчас на рынке ИЖС фактически отсутствуют правила игры, объекты неликвидны, говорят они.

Нет требований к архитектурному облику новых малоэтажных поселений, не создается комфортная среда, не прописан порядок строительства объектов, обеспечивающий создание современного, комфортного и безопасного жилья. В результате мы получаем хаотичную застройку.

Такие меры необходимы рынку, подобные решения уже неоднократно обсуждались на разных законодательных этапах и уровнях власти. Должны существенно повыситься прозрачность процесса застройки и его стоимость, в результате стандартизации ИЖС может стать более доступным для граждан, отметил эксперт.

Меры также помогут оценке объектов перед продажей.

​Часть застройщиков настаивает на том, что без проведения инженерно-геологических изысканий начинать строительство дома нельзя. Другие утверждают, что это напрасная трата денег.

Действительно, проведение геологических исследований поможет определить состав и плотность почвы, вычислить несущую способность грунта и уровень залегания грунтовых вод. Но сам по себе отчёт по геологии без дальнейшего обращения к профессиональному конструктору фундамента и архитектору-проектировщику — это деньги на ветер. Ведь далеко не каждый застройщик может разобраться в геологическом заключении.

Нельзя сказать, что геология совсем не нужна и можно строить как идёт. Здесь важен здравый подход. Одно дело, когда для начала самостоятельного строительства дома из семейного бюджета с трудом выкраиваются 500 тысяч рублей, и сумма в 50 тысяч за геологию, без последующего обращения к конструктору и архитектору — фактически выброшена на ветер. И совсем другое, когда возводится дом за 5–10 млн рублей. На фоне этих затрат, деньги, потраченные на геологию, незаметны.

Инженерно-геологические изыскания рекомендуется проводить в следующих случаях:

- Если вы планируете возводить полноценный цокольный этаж;
- Участок подсыпан привозным грунтом и нет понимания, какая почва находится под этим слоем;
- Участок находится на болоте или в низине, где высока вероятность проблемного грунта (глины, текучие и пластичные супеси, текучепластичные и текучие суглинки, заторфованные глинистые грунты);
- Планируется строительство большого и тяжёлого здания, который окажет значительную нагрузку на грунтовое основание (например, вы строите дом площадью 300–500 кв. м из кирпича, по монолитной технологии с бетонными перекрытиями).