#ТрюкиПродажи #Недвижимость #Инвестиции #Ипотека

Тре(н)шовая ипотека

На рынке появился новый "продукт" - "траншевая" ипотека (на самом деле - треш).
Обставлена она таким образом:
✔️ берёшь (якобы) ипотеку, но платишь по ней только после ввода дома в эксплуатацию
✔️ до момента ввода в эксплуатацию - платишь исключительно символические деньги: скажем, 3 т.р./мес
✔️ и реально платить начинаешь только, когда получаешь ключи от квартиры.

Сказка, да? Но давайте не будем радоваться прежде времени, а разберём этот волапюк кунштюк внимательнее.

‼️ во-первых, дятлы информационных агентств уже продолбили Телеграмм сообщениями о чудовищном расхождении стоимости недвижимости на первичке и вторичке: некоторые пишут о 40%! Опрошенные мною лично риелторы, строители и банкиры цифру эту не подтверждают, но (многие - неохотно) соглашаются, что таки да, 20, а то и 25% - наверняка, а 40 - тоже может быть, но только у некоторых (сильно нерадивых) застройщиков.
Откуда берётся этот гэп? И как так вообще может быть?
Да очень просто: люди берут жильё по специальным ценам, которые назначаются исключительно для ипотечников. кредиты которым дают те же банки, что и финансируют стройку: а для них критично, чтобы застройщик не ушёл на банкротство, т.е. они по сути рефинансируют собственное же кредитование (а цены при этом в сговоре со строителями рисуют уже совсем с потолка).

‼️ во-вторых, надо понимать, что когда товар "продаётся" уже совсем задёшево (а может даже забесплатно - или к нему сверху ещё и приплачивают, как это делали, когда жижу из лужи разливали по венам легковерных защитников собственного здоровья) - то это (ну наверное же) может быть подстава. Крайне трудно представить себе здравомыслящего банкира, который отдаёт кредит на квартиру тому, у кого не только первоначального взноса нет, а даже 30-50 т.р. ежемесячно на выплату аннуитета. Выходит, что банкир идёт на это вовсе не с целью заработать на кредите...

‼️ в-третьих, если застройщик падает, то в случае схем банкротства, которые уже пошли в ход (синопсис: банк в сговоре с застройщиком продаёт аффилированному лицу того пул эскроу-счетов и кредитов под него одновременно, а затем это аффилированное лицо подаёт на банкротство застройщика) - в пределе вкладчику не достаётся ничего (а при некоторых раскладах он ещё может даже остаться должен). Тут действует принцип: с паршивой овцы - хоть шерсти клок. По 3 т.р. за 2 года в месяц - это уже штукарь баксов, плюс деньги за оформление, плюс страховка, плюс обслуживание счёта - в общем, 3 бабули - уже рубль.
И это всё ждёт дольщика по жилью. По нежилим помещениям (= апарты) - ситуация ещё хуже, там нельзя даже претендовать (даже в теории) на помещения в натуре при банкротстве. Становишься в 5-ю что ли очередь (до неё традиционно почти никогда не доходит потом при распиле непосильно нажитого).

Короче, трэшовая ипотека - это последний звонок перед окончательным коллапсом на рынке недвижимости, который - чем ближе, тем острее отрицается строителями.
Да, конечно, разумеется. всё и сразу не упадёт.
Но общий тон на рынке будет примерно таким в ближайшие годы:

✔️ качество вновь возводимого жилья будет ниже
✔️ длительность проектов увеличится
✔️ чего нельзя будет сказать о формальных сроках ввода в эксплуатацию: они то как раз будут выдерживаться: просто дома станут строить и достраивать (типа мелкие недоделки) уже после
✔️ гэп в цене нового и вторичного жилья станет увеличиваться, что означает - что с приобретением такового (даже если повезёт не попасть на банкротство) ты становишься обладателем сильно переоценённой вещи - реально выручить из неё её нарисованную стоимость будет невозможно: т.е. нельзя, соответственно, и продать (погасив кредит банку), и поменять (становишься полновесным рабом ипотеки)
✔️ ну и часть (конечно, не все, но тех - кому посчастливится - вряд ли будут этим удовлетворены - что не все) ипотечников столкнётся с полным кидком: банкротством застройщика (в сговоре банка и оного) и потерей или денег, или жилья - или того и другого вместе. (Censum)

#ТрюкиПродажи #Постмодерн #Инвестиции #Недвижимость #Дубаи

А вот ещё одна иллюстрация того же процесса - проект The Point - на Пальме в Дубайске. Построенный 4 года тому, он уже приговорён к сносу. Забавно, что некоторое время вездесущие риелторы (даже зная об этом факте) не только сдавали в аренду, но и продавали помещения в этом месте.

Автор ролика рассказывает нам о ситуации вокруг проекта: тот будет снесён, а на его месте - построен новый, с бОльшей площадью и поэтому более высокодоходный. Но он ошибается. Дело в том, что конечная цель застройщика/девелопера проекта - не извлечение прибыли из арендных и других платежей и не продажа недвижимости. Конечная цель застройщика - это собственно стройка.

Рынок недвижимости Дубаи - ровно такой же, как и любой другой рынок. На нём огромное количество бабла, которое хочет ещё больше бабла. Источник этого бабла изначальный - бесконечный уже печатный станок (ФРС). Бабло нужно вбивать. Поэтому любой рынок на планете рано или поздно (скорее, рано) превращается в пирамиду Понци. А наиболее успешные - делаются пузырями.

Никакого рынка недвижимости Дубаи нет. Потому что нет рынка без ликвидности, а её - нет. Потому что вы не можете продать ничего по ценам, на которые рассчитывали. Потому что вы не можете взять - и выйти из проекта. Потому что пропорция между ценами и арендой несуразная (как и на фондовом рынке США - пропорция между дивидендной доходностью и стоимостью акций, например). Это не рынок, это способ адсорбации вспененного бабла. Вход - полушка, выход - рупь. Буквально. Чтобы сегодня риелтор в Дубаи взялся продавать ваши апарты на вторичном рынке, ему нужно заплатить (вперёд!) $15 тыс - и это без гарантии продажи.

Новый комплекс на Пальме будет строится НЕ для коммерческого использования квадратных метров. А для коммерческого использования кубических лохов, которые всё ещё это покупают. (Censum)